[独家]全州可疑出租房仍“待售”

全罗北道全州市出现了大规模包机欺诈的嫌疑。

《时政IN》根据租客的证词和出租房产清单，找到了房东郭先生借名拥有的大楼。

全罗北道全州市发生大规模租金押金不退还事件。尚未收到押金的租户怀疑租赁欺诈并采取法律行动，包括登记租赁。出租人为郭先生。据《时事IN》报道，估计房东郭先生拥有的房地产仅在全州就有89栋多户住宅（6栋）和94栋多户住宅（6栋）。 〈Sisa IN〉检查登记册副本的出租家庭中，有34户已经办理了租赁登记（保护未收回押金的租户的措施）。这是全罗北道全州地区首次发生大规模租金押金不退还的情况。

居住在全罗北道全州市的上班族李在亨（化名，30岁）于2021年6月搬进了工作地点附近的全州市完山区的一栋多户住宅。租金押金为8500万韩元，合同期限为2年。他们说我无法签署租金押金返还保证。登记册（所有登记详细信息的证明）上列出的业主是金先生，但实际出租人是金先生的儿子郭先生。郭先生说：“10年前，我在做生意时陷入了信用不良。我唯一能用的人就是我母亲的名字，所以我就用了我母亲的名字。”

在签订租赁合同之前，李在亨询问了房地产经纪人金先生，这栋大楼是否安全。郭先生于2020年11月以母亲名义以7.5亿韩元购买的大楼抵押了5.38亿韩元。经纪人金先生告诉焦急的李先生，“房东郭先生生意很大，拥有包括建筑物在内的大量房产，所以不用担心押金退还。”不仅是李先生，通过房地产经纪人金先生与郭先生签订合同的六名邻居租户也听到了同样的故事。其中大部分是与李同龄的20多岁、30多岁的年轻人。

自李在亨签订租赁合同以来，已经过去了一年零九个月。去年3月，即租赁合同到期前三个月，李先生告诉房东郭先生，合同到期后他将搬到另一个地方。郭先生也表示理解。然而，没有找到新的租户。房东郭先生向李先生解释说，这是因为住在同一栋楼的一位名叫曹先生（31岁）的租户于当年4月登记了租约。

合同到期后仍未收到押金的租户可以从次日起申请租赁登记令。房屋有租赁登记，就意味着房东没有退还押金。作为寻找新房的租户，您别无选择，只能犹豫不决。 2023年6月上旬，房东郭先生对李在亨先生说：“请再等两个月。” “全州德津区H栋大楼以45亿韩元的价格被拍卖，但资金被困在那里。他被说服，两个月后，即2023年8月左右，H栋就会发放贷款。李先生不太明白，但当他说有情况时，他回答说：“我就等两个月。”

“把45亿韩元变成180亿韩元。”

后来我才知道，说服我“押金退还没有问题”的房产经纪人金先生，与房东郭先生有着经济利益的纠葛。据房东郭先生向《Sisa IN》解释，经纪人金先生代理了郭先生拥有的房产的60-70%（见<图1>）。通过拍卖购买H栋的“R公司”的首席执行官是经纪人金先生。在R公司的公司名册中，房东的母亲郭先生被列为该公司的董事。经纪人、“R公司”代表金先生告诉《Sisa IN》，“这与租金押金（郭先生必须退还给租户）无关。我只是借了名字，他（郭先生）负责运营。我从未从那里（R公司）收到过一分钱。”

2023年4月，房东郭某以45亿韩元的价格以R公司名义收购了H栋，而李在亨则在等待租金押金的返还。郭先生告诉〈Sisa IN〉，“我本来是从事租赁和室内设计行业的人。由于‘别墅王租赁欺诈事件’，（租赁）的需求减少了。所以我改变了我的业务方向。我用传世的钱在拍卖会上以45亿韩元的价格出售了价值150亿韩元的建筑物，然后将其改造为180亿韩元。我有能力还款。还清他声称，1 至 20 亿韩元很难。

房客李在亨的故事则不同。从2023年7月起，房东郭先生就不经常接电话了。 7月10日、7月24日、7月25日，我不得不反复发短信说“请给我打电话”。即使到了2023年8月，预定退还押金的时候，也很难联系到他们。郭先生让李先生再等一下，因为他会给他贷款利息。郭先生承诺退还押金的日期一再推迟。

在不断尝试联系李在亨先生后，他于2023年11月11日见到了房东郭先生。当年12月底，郭先生写了一份备忘录，称“我将立即退还8500万韩元的全部押金”。李先生相信郭先生写的备忘录。那年12月1日，我签了新房合同。首付为2600万韩元。然而，随着押金返还日期的临近，再次与郭先生交谈变得困难起来。 “请给我打电话（12 月 4 日）” “请给我打电话（12 月 5 日）” “你为什么不给我打电话？ （12月6日）’我给郭先生留言了。直到12月7日，郭先生才发短信说：“请延长两个月。”

'不。 “我不再信任老板了。”如果押金不退还，李先生支付的2600万韩元首付也将丢失。郭先生没有回避李在亨的电话，只是留下了一条短信，内容是“家里发生了一些不好的事情”、“我正在服丧，所以心情不好”、“我会支付利息，所以请延长六个月”。李先生回忆起当时的情况，这样说道。 “太难了。我睡不着，所以每天喝很多酒。然后我得了急性胰腺炎。精神科医生诊断我患有抑郁症，我靠吃抑郁药和安眠药来忍受。一旦开始吃安眠药，我就停不下来，所以我还在吃。”等不及了，李先生开始采取法律行动，包括于2023年12月12日申请临时扣押房产，并提起诉讼要求返还押金。

需要救楼主吗？

李在亨并不是唯一一个无法联系房东郭先生的房客。郭先生的租户经常光顾位于全州德津区的 H 栋大楼前。在H栋附近经营个体户的申先生说：“有一天，店里来了一群20多岁的年轻人，如果吃得很多的话看上去就30岁左右。他们问店主（房东郭先生）是否要到这里（H栋）来。我住在全州大学附近的一个单间公寓里，在入住当天签了另一个地方的合同，但业主说他不会拿出押金。他们说他们已经搬走了。”想让它搬走，但业主没有接电话。”

今年2月22日，决定对李在亨居住的A栋多户住宅进行强制拍卖。直到2月底，李在亨才得知该建筑面临被拍卖的危险。这是因为每户家庭的前门都贴有“房屋拍卖程序开始”的通知。针对李先生的询问，房东郭先生表示：“反正3月份贷款（H栋）贷款出来的时候，一切就都解决了，放心吧，银行决定后天联系你，告知贷款金额和时间。”并要求李先生把其他租户门前张贴的拍卖告示都收集起来。李先生认为其他租户也应该知道，所以他拒绝了，说他不能这么做。

房东郭先生曾向我们承诺，三月份贷款一到，他就会还清贷款，但他并没有兑现。由于《时事IN》的报道，郭先生直到最近才决定向哪家银行申请贷款。郭先生在与《Sisa IN》的电话中表示，“现在会联系几家银行。我会在京畿道或首尔贷款，而不是对拍卖品持保守态度的全北。(H栋)评估价值为110亿韩元，因此(贷款)约为70亿韩元”，并声称租户的租金押金可以在8月或9月返还。

5月中旬，李在亨大楼的10名租户聚集在一起，创建了一个集体KakaoTalk房间。有些租户即使租约已经结束，但仍未收到押金，而有些租户仍有剩余合同条款。李先生建议考虑提出集体投诉，但目前普遍的意见是“稍等一下”。有些租客说：‘先生。郭是一个勤奋的人，经营着几家企业。他还辩称，“这都是因为生意出了问题才发生的，所以我们再等一会儿吧。”经纪人金先生也强调了这一点，并为郭先生辩护。经纪人金先生告诉《Sisa IN》，“（即使我们提起诉讼），政府也不会支付房客一分钱的押金。由于房东还有一些资金，我们必须共同努力拯救房东。从房客的角度来看，最好收取至少一点（贷款利息）并等待。”

李在亨表示，他理解其他租户的谨慎态度。 “郭先生没有让我等，而是解释了情况，所以我一开始就等。我一直等一点，再一点，然后一年就过去了。一开始，我真的非常否认这件事发生在我身上。然后我很生气，然后我很沮丧。我想了很多，‘什么是真实的？’最后一步就是放弃。”

郭老板说：“我是2020年冬天开始做这行的。”这是购买旧的联排别墅或多户住宅，进行装修，然后以高于销售价格的价格出租的方法。郭先生说：“因为装修成本的原因，不适合月租，都是出租的，租客们看到我们装修升值了，才来签约。” 〈Sisa IN〉根据经纪人金先生在房地产平台上出租的房产清单以及租户的证词，找到了郭先生实际拥有的建筑物。据《时事IN》报道，郭先生在2020年11月至2022年10月约2年的时间里，购买了6套多户住宅和6套多户住宅。如果算上家庭数量，总数为183户（参见<图2>）。

郭先生的房地产购买过程仍存在许多疑问。最大的问题是借名购买。在购买这些房屋的过程中，郭先生还使用了其他人的名字以及他母亲金先生的名字。郭先生解释说，“（被列为业主的人）是熟人。这是因为就业登记税的缘故。负责郭先生房地产销售的经纪人金先生也作证说，这些房子实际上是郭先生所有的。

其中许多房屋已经进行了租赁登记。去年2月13日至今年6月20日期间建立的租赁登记总数为34个。通过登记册副本和租赁登记金额可以确认的未退还租赁押金总额为23.431亿韩元。据估计，尚未办理租赁登记且尚未采取法律行动的租赁押金的未退还金额比这个还要大。

尽管情况如此严重，但房东郭先生和房地产经纪人金先生实际上批评登记租约的租户“自私”。房地产经纪人金先生说：“有些租客只想着自己，就申请租赁登记令。我告诉他们不要这样做。如果他们完成了租赁登记，租赁资金贷款将无法获得，房东也无力承担。我们需要减轻房东的负担。这是一项可以让我拿回我在房地产工作20年赚到的租赁押金的诀窍。”

房东郭先生（别名）拥有的多户住宅中，I号多户住宅是唯一没有租赁登记的多户住宅。经纪人金先生说：“我向多户住宅的租户解释并说服了租赁登记令不是答案。我提出了一个办法。我的多户住宅选择了新的租户（今年4月），并退还了押金（通过经纪）。”据说，他劝说他们说，如果他们耐心等待，可以引进其他租客，向他们收取租金押金，然后拿回来。这也意味着郭先生（借名）拥有的房屋仍在当地租赁市场上出售。事实上，由于《Sisa IN》的报道，郭先生（借名）所拥有的房子，在房地产经纪人金先生的经纪下，被介绍为出租房产。 7月8日，在某房产经纪平台上，我的一栋多户住宅以经纪人金先生的名义挂牌出租，并介绍道：“这是一套很适合一个人带宠物住的房子”、“月租也可以”。

一些租户在意识到自己当初以过高的价格签订租约后，仍然哭泣并决定延长租约。居住在郭先生借名拥有的多户住宅中的一名租户再次延长了押金返还期限，条件是郭先生承担租赁押金贷款的利息。一位以8000万韩元签订租赁合同的租户表示：“目前公开公布的公寓价格（1400万韩元）与押金之间的差距为6600万韩元，差距太大了。我意识到，即使我有反击的能力，即使拍卖，也很难收回全部租金，所以我强忍着泪水，在照顾房东的情况的同时，想尽办法解决这个问题。不是因为我信任楼主。正是这样的情况才让我变成了这样。 “是的，”他说。

李在亨居住的多户住宅虽然在法律上属于单户住宅，但一栋楼内居住着多户（最多19户），根据入住报告和确认日期，租户的优先顺序也有所不同。如果存在留置权以优先顺序担保银行贷款，则银行贷款债权具有第一优先权。然后，租户按照确认日期的顺序排列至第 20 位。因此，在租多户住宅之前，一定要了解先住租户的银行贷款金额和押金（高级租金）。在某些情况下，出租人的拖欠税款优先于租赁押金，因此您还必须检查纳税证明。

金泰根律师（住宅租户法律支援中心“租户114”指导委员会委员长）解释说，对于多户住宅，如果抵押贷款和押金高于房屋销售市场价格，则构成租赁欺诈。当高级押金总额被隐藏并且抵押贷款和押金总额超过住房市场价格时，就会发生多户住房租赁欺诈。李在亨的合同中规定“在确认抵押贷款的成立以及每户押金的详细情况后签订合同”，但李先生表示，他没有收到对此的解释。

然而，房东郭先生声称，目前无法退还押金的情况并不是“租赁欺诈”。其逻辑是，由于郭先生每户花费了25至3000万韩元进行室内设计，因此市场价格上涨，不属于“可以出租”。郭先生的计算方法如下。 “一套多户住宅以7.5亿韩元（抵押贷款5.38亿韩元）的价格便宜地购买了。（除了购买价格），登记税和室内设计费用达14亿韩元。如果你计算一下，销售价格实际上约为18亿韩元。（多户住宅）押金约为10亿至11亿韩元，所以即使你支付所有押金，也不会达到这个数额。”

代表租客向警方举报房东郭先生的李荷娜律师（律师事务所大纶）则有不同的看法。去年5月，李荷那律师以租赁欺诈（欺诈和违反房地产所有者姓名登记法）的罪名向警方举报了房东郭先生、郭先生的母亲和房地产经纪人金先生。李律师表示：“（不包括售价中的抵押贷款），2020年11月所有权取得日前后，该建筑的实际价值仅为2.2亿韩元。多户住宅已经是所谓的‘锡罐建筑’，无法保证全部押金。”

房东郭先生仍然坚称自己有能力偿还租金。据称，H栋预计将发放约70亿韩元的贷款，目前无法归还押金是因为暂时资金紧张。据经纪人金先生透露，郭先生去年4月在未能退还其他租户的租金后，继续签订了租赁合同。房地产经纪人金先生对《Sisa IN》表示：“如果房东身无分文，我无法保证（押金返还）。但还不是0韩元。只要一点点钱，我就可以支付很多房客的利息。但我没有多少钱可以一次性支付6000万或7000万韩元。不过，（郭先生）正在努力。房东筹集自己的资金需要时间。”

However, it has been confirmed that the landlord, Mr. Kwak, is currently unable to return the deposit even in cases where he lost in court.去年4月登记了多户住宅A租约的房客Amugae Cho（31岁）最近在针对郭先生返还租金押金的诉讼中获胜。 1月17日，全州地方法院裁定，房东郭先生必须向A多户住宅的租户赵先生支付6000万韩元的租金。赵先生在提起诉讼时将工作地点从全州搬到了大田，但由于没有收到押金而无法搬家，因此他在三个月内每天从全州通勤到大田。 Jo's father said, "From our perspective, raw money is being taken away. Our blood is drying up every day."

“仁川弥初湖区的租赁骗局也是如此。”

还有一起案例，居住在郭先生（化名）拥有的房屋中的租户被认定为“租赁欺诈的受害者”。全北道厅住房和建设部门的一位官员表示，“今年年初，收到了一份针对多户住宅B租赁欺诈的损害赔偿申请，该人被认定为受害者。5月底，针对多户住宅A也提出了两起案件，但尚未做出决定（是否或不被视为受害者）。”根据现行标准，满足以下四个条件的人被认定为租赁欺诈的受害者。完成入住报告并提供确认日期时、租赁押金为 3 亿韩元以下（最高 5 亿韩元以下）时、发生或预计发生损害导致多个租户无法收到租赁押金时、以及有重大理由怀疑租户打算不退还租赁押金时。

在以借名方式居住在郭先生拥有的房屋中的租户中，有许多租户表示，他们将等待更长时间，等待房东郭先生的情况得到改善。 “解决全世欺诈和锡租问题民间社会对策委员会”委员长李元浩表示，“全世欺诈的代表人物仁川市弥洲区建筑大王（与房东郭先生一样）在庭审中也提出了自己的主张，称‘他并没有欺诈的意图。这是暂时的问题，因为目前的经济形势导致销售没有进行。否则可以解决。’”在这种情况下，租户们肯定会感到困惑，“我是全世欺诈的受害者吗？”“在改变后的制度下，没有必要被认定为租赁欺诈的受害者才能获得支持。”此前，全北道厅住房建设部的一名官员解释说：“首先，你必须向警方报告。在被认定为租赁欺诈受害者的要求中，我们会考虑是否已对房东展开调查。最重要的是是否已启动调查。”

全北警察厅自6月13日起开始调查此案。迄今为止，《Sisa IN》通过登记册副本验证、查询和各种报告程序，查明了属于郭先生（借名）的12栋住宅楼（183户）。由于该建筑物是以他人名义购买的，因此除了〈Sisa IN〉自己确认的建筑物外，郭先生实际拥有的房屋可能还有更多。全北警察厅反腐败和经济犯罪调查部门的一位官员表示：“我们目前正在收集案件。我们计划在确定损害程度后迅速展开调查。”李在亨说：“我提起诉讼要求退还押金已经六个月了，但仍然没有最后期限。我感到恶心和沮丧。”采访李先生一周后，我再次联系了他。 “记者，您知道租赁欺诈损害赔偿去哪里申请吗？”

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