不动产强制执行该如何进行？

您好。我是法务法人大纶不动产专业律师。

不动产强制执行是指在民事诉讼中获得胜诉判决，对方却不履行判决内容时，为将判决实现为实际权利而进行的程序。

许多人以为收到判决书就意味着所有程序结束，但在对方不自愿支付金钱或交付时，只能通过强制执行实现权利。

要进行强制执行，首先需要执行名义，执行名义是指债权人的权利与债务人的义务被公开证明的文书，其代表便是确定判决。

判决须在上诉期间经过或上告审全部终结后才确定，确定之后才可能强制执行。除此以外，调解笔录、和解笔录、支付命令等也可成为执行名义。

确保执行名义后，接下来须获得执行文。

执行文是证明债权人可依据该判决或决定对债务人进行强制执行这一事实的文书，可在管辖法院发放，只有被赋予执行文才能实际着手强制执行程序。

为进行不动产强制执行，准确把握债务人的财产状况很重要。

债务人拥有不动产时，以对该不动产申请强制拍卖的方式进行执行。

为此通过登记簿誊本确认是否拥有，必要时还可通过金融交易信息提供要求等，一并调查存款或工资等其他财产。

强制执行的方式因债务人财产的种类而不同。

对不动产进行强制拍卖，对存款或工资则运用债权扣押及追偿命令或全部命令。

例如，就金钱债权获得判决的情形，若债务人拥有公寓，则以将该不动产付诸拍卖、从出售价款中受偿的方式进行执行。

实务上，债务人为躲避强制执行而隐匿财产或转移给第三人的情形也不在少数。

这种情形下，可行使债权人代位权或诈害行为撤销权，将财产重新纳入执行对象，但这需要另行诉讼且法理检视复杂，因此务必需要专家的协助。

不动产强制执行是须综合检视执行可能性、优先顺位权利关系、拍卖实益等的法律程序。

尤其在债务人持有众多财产或隐匿财产时，若无不动产专业律师的协助，实质权利恢复可能很困难。

胜诉判决并非权利实现的终点，而不过是起点，因此从诉讼阶段起就一并考虑判决之后的强制执行可能性，与不动产专业律师制定应对策略很重要。