[مساهمة] العقارات السكنية في الولايات المتحدة، كيف تحقق الاستقرار والربح في نفس الوقت

في الآونة الأخيرة، يشهد سوق العقارات التجارية في الولايات المتحدة تحولا هيكليا. نظرًا لاتجاه أسعار الفائدة المرتفعة لفترة طويلة، وإنشاء العمل عن بعد، وتوسيع الاستهلاك عبر الإنترنت، تسجل الأصول التجارية المتمركزة في المكاتب والتجزئة معدلات شواغر عالية في كل مكان. وفي بعض المناطق الحضرية يقترب معدل الشغور من 30%، ولم ينته بعد تعديل قيمة العقارات الذي بدأ بشكل جدي بعد الجائحة. ومع تزايد حالة عدم اليقين في سوق العقارات التجارية، فإن العقارات السكنية، التي تتمتع بمزايا التدفق النقدي المستقر نسبيا وحيازة الأصول العقارية، تجتذب الاهتمام كبديل جديد.

في الواقع، يمكن للعقارات السكنية في الولايات المتحدة أن تتوقع عائد إيجار يتراوح بين 7-9% سنويًا اعتمادًا على المنطقة، كما أنها تعزز مكانتها كأصل استثماري يولد تدفقات نقدية ثابتة حتى في بيئة أسعار الفائدة المرتفعة. على وجه الخصوص، من وجهة نظر المستثمرين الأجانب، تعتبر الولايات المتحدة وجهة استثمارية يمكنها متابعة حماية الأصول وتحقيق الأرباح لأنها أكبر سوق محلية في العالم ولديها هيكل يضمن بوضوح الملكية القانونية.

ومع ذلك، فإن المفتاح الأساسي للاستثمار في العقارات في الولايات المتحدة ليس مجرد ما إذا كان بإمكانك شرائها، ولكن كيفية تشغيلها وما هو الهيكل لإدارة الضرائب والمخاطر. على وجه الخصوص، في حالة العقارات السكنية، يتم تكبد تكاليف الصيانة المختلفة بشكل مستمر مثل ضريبة الأملاك، وضريبة التعليم، وأقساط التأمين، وتكاليف الإدارة، وتكاليف الإصلاح. بالإضافة إلى ذلك، نظرًا لأن الولايات المتحدة لديها أنظمة ضريبية متعددة على مستوى الحكومة الفيدرالية وحكومات الولايات والحكومات المحلية، يجب أن يكون لدى المستثمرين فهم مسبق لمعدلات الضرائب الإقليمية وأنظمة الإعفاء وطرق الضرائب.

هناك العديد من التخفيضات الضريبية واستراتيجيات التوفير الضريبي في جميع أنحاء الولايات المتحدة، وتختلف متطلبات التقديم من ولاية إلى أخرى. وعلى وجه الخصوص، في المناطق السكنية ذات الكثافة السكانية العالية في المنطقة الشرقية (نيويورك، ماساتشوستس، بنسلفانيا، وما إلى ذلك)، فإن أنظمة تخفيض الضرائب للمقيمين الفعليين أو كبار السن متطورة نسبيا. وعلى هذا النحو، فإن البيئة الضريبية لها تأثير مباشر على العائد على الاستثمار، لذلك يجب تناولها بشكل شامل من منظور التكلفة الإجمالية للملكية بالإضافة إلى سعر البيع البسيط.

يمكن فهم هذه الخصائص المؤسسية بشكل أكثر تحديدًا من خلال النظر إلى ولاية نيويورك كمثال. ولاية نيويورك هي إحدى الولايات التمثيلية التي لديها نظام تخفيض ضريبي مصمم بعناية للمقيمين الفعليين. أولا، نظام STAR (الإعفاء الضريبي على المدارس) هو برنامج يوفر إعفاء ضريبي على التعليم للمالكين الفعليين الذين يقل دخلهم السنوي عن 500 ألف دولار. بالإضافة إلى ذلك، إذا كان مواطن كبير السن يبلغ من العمر 65 عامًا أو أكثر يقيم في العقار مباشرةً، فيمكنه الحصول على تخفيض في ضريبة الأملاك يصل إلى 50% من خلال نظام إعفاء كبار السن. وبهذه الطريقة، عند دمجها مع استراتيجية الاحتفاظ متوسطة إلى طويلة الأجل لأغراض الإقامة الفعلية أو التقاعد، يتم تقليل العبء الضريبي بشكل كبير.

إذن، ما هي المناطق داخل ولاية نيويورك الواعدة كوجهات استثمارية فعلية؟ والمثال التمثيلي هو سيراكيوز. هذه المدينة هي مدينة جامعية نموذجية تتمركز حول الحرم الجامعي الكبير لجامعة سيراكيوز وجامعة ولاية نيويورك (SUNY)، مع وجود نسبة عالية من الطلاب من خارج الولاية والطلاب الأجانب ونقص في مساكن الطلبة. ونتيجة لذلك، فإن الطلب على الإيجار للشقق المكونة من غرفة واحدة أو الشقق الصغيرة ثابت، ويبلغ متوسط ​​الإيجار الشهري لنوع الاستوديو (غرفة نوم واحدة) حوالي 1400 دولار (حوالي 1.9 مليون وون).

يبلغ سعر بيع هذا النوع من العقارات حوالي 150.000 دولار أمريكي (حوالي 200 مليون وون كوري)، وقد تم تصميمه بحيث يمكن تحقيق معدل عائد إيجاري يبلغ حوالي 8-9٪ سنويًا حتى بدون الإقامة الفعلية. على وجه الخصوص، إذا تم استيفاء متطلبات معينة، فيمكن استخدامه كمنصة معقدة لإدارة الأصول بدلاً من مكان استثمار بسيط حيث يمكن استخدامه كتخفيض ضريبي من خلال التحويل إلى إقامة فعلية أو استراتيجية لتوفير الضرائب عند الإهداء أو الميراث بعد الاحتفاظ طويل الأجل.

ومع ذلك، نظرًا لأن العقارات الأمريكية تعد أصلًا مربحًا وأصلًا تعاقديًا عالي المخاطر، فيجب الحصول على المشورة القانونية والضريبية المهنية أولاً. يتعرض المستثمرون الأجانب لمتغيرات قانونية ومؤسسية معقدة، مثل تطبيق FIRPTA (قانون ضريبة نقل العقارات الأجنبية)، وإمكانية نشوب نزاعات في عقود الإيجار، وقوانين حماية المستأجر الخاصة بالدولة، ومخاطر التقاضي المختلفة. ويجب وضع خطة شاملة لإدارة المخاطر مع الأخذ في الاعتبار جميع المخاطر المحتملة ليس فقط أثناء عملية التداول ولكن أيضًا في مرحلة الحيازة والنقل.

في نهاية المطاف، يتطلب الاستثمار في العقارات الأمريكية نفس الإستراتيجية والهيكل الذي يتطلبه تشغيل الأعمال التجارية في الخارج، بدلاً من مجرد شراء الأصول. فقط من خلال التحليل الشامل لجميع العوامل مثل الضرائب والقوانين والأرباح والصيانة ومخاطر الصرف الأجنبي وإعداد استراتيجيات الاستجابة، يمكنك منع الخسائر غير المتوقعة وتحقيق أرباح مستقرة وحماية الأصول في نفس الوقت.

وفي عصر حيث أصبح تخصيص الأصول في الخارج أكثر أهمية من أي وقت مضى، أصبحت البنية أكثر أهمية من المعلومات، والإعداد أكثر أهمية من التوقعات. عند الاستثمار في العقارات السكنية في الولايات المتحدة، لا يمكن إلا للمستثمرين الذين يتمتعون بالضمانات القانونية أن يبتسموا حتى النهاية.

فريق الأعمال الصغيرة والمتوسطة

[عرض المقال كاملاً]
[مساهمة] العقارات السكنية في الولايات المتحدة، كيفية تحقيق الاستقرار والربح في نفس الوقت (رابط)