[Contribución] Bienes raíces residenciales en EE. UU., cómo lograr estabilidad y ganancias al mismo tiempo

Recientemente, el mercado inmobiliario comercial de Estados Unidos está atravesando una transición estructural. Debido a la prolongada tendencia a las altas tasas de interés, el establecimiento del teletrabajo y la expansión del consumo en línea, los activos comerciales centrados en oficinas y comercio minorista están registrando altas tasas de desocupación en todas partes. En algunas zonas urbanas, la tasa de desocupación se acerca al 30% y el ajuste del valor inmobiliario que comenzó en serio después de la pandemia aún no ha terminado. A medida que crece la incertidumbre en el mercado inmobiliario comercial, los inmuebles residenciales, que tienen las ventajas de un flujo de caja relativamente estable y la posesión de activos reales, están atrayendo la atención como una nueva alternativa.

De hecho, los bienes raíces residenciales en los Estados Unidos pueden esperar un rendimiento de alquiler del 7% al 9% anual dependiendo de la región, y están fortaleciendo su posición como un activo de inversión que genera flujo de caja fijo incluso en un entorno de altas tasas de interés. En particular, desde la perspectiva de los inversores extranjeros, Estados Unidos se considera un destino de inversión que puede perseguir tanto la protección de activos como la generación de ganancias, ya que es el mercado interno más grande del mundo y tiene una estructura que garantiza claramente la propiedad legal.

Sin embargo, la clave esencial para invertir en bienes raíces en Estados Unidos no es simplemente si se puede comprarlo, sino cómo operarlo y qué estructura administrar los impuestos y riesgos. En particular, en el caso de los bienes inmuebles residenciales, se incurre continuamente en diversos costos de mantenimiento, como impuestos sobre la propiedad, impuestos sobre la educación, primas de seguro, costos de administración y costos de reparación. Además, debido a que Estados Unidos tiene múltiples sistemas tributarios a nivel de gobierno federal, estatal y local, los inversionistas deben tener un conocimiento previo de las tasas impositivas regionales, los sistemas de exención y los métodos tributarios.

Existen varias reducciones de impuestos y estrategias de ahorro de impuestos en los Estados Unidos, y los requisitos de solicitud varían de un estado a otro. En particular, en las zonas residenciales de alta densidad de la región oriental (Nueva York, Massachusetts, Pensilvania, etc.), los sistemas de reducción de impuestos para los residentes reales o las personas mayores están relativamente bien desarrollados. Como tal, el entorno fiscal tiene un impacto directo en la tasa de rendimiento de la inversión, por lo que debe abordarse de manera integral desde la perspectiva del costo total de propiedad así como del precio de venta simple.

Estas características institucionales pueden entenderse más específicamente si se toma como ejemplo el estado de Nueva York. El estado de Nueva York es uno de los estados representativos con un sistema de reducción de impuestos cuidadosamente diseñado para los residentes reales. En primer lugar, el sistema STAR (Desgravación de impuestos escolares) es un programa que brinda desgravación fiscal para la educación a propietarios reales cuyos ingresos anuales son inferiores a $500,000. Además, si una persona mayor de 65 años o más reside directamente en la propiedad, puede recibir una reducción del impuesto a la propiedad de hasta el 50% a través del sistema de Exención para Personas Mayores. De esta manera, cuando se combina con una estrategia de tenencia a medio y largo plazo con fines de residencia real o jubilación, la carga fiscal se reduce significativamente.

Entonces, ¿qué áreas dentro del estado de Nueva York son prometedoras como destinos reales de inversión? Un ejemplo representativo es Siracusa. Esta ciudad es una típica ciudad universitaria centrada alrededor de los grandes campus de la Universidad de Syracuse y la Universidad Estatal de Nueva York (SUNY), con una alta proporción de estudiantes de fuera del estado y extranjeros y una falta de oferta de dormitorios. Como resultado, la demanda de alquiler de apartamentos pequeños o de una habitación es constante, y el alquiler mensual promedio de un tipo estudio (de una habitación) es de unos 1.400 dólares (alrededor de 1,9 millones de wones).

El precio de venta de este tipo de inmueble es de aproximadamente 150.000 dólares (aproximadamente KRW 200 millones) y está estructurado de manera que se puede obtener una tasa de rendimiento del alquiler de aproximadamente el 8-9% anual incluso sin residencia real. En particular, si se cumplen ciertos requisitos, se puede utilizar como una plataforma compleja de gestión de activos en lugar de un simple lugar de inversión, ya que se puede utilizar como una reducción de impuestos mediante la conversión a residencia real o una estrategia de ahorro de impuestos al donar o heredar después de una tenencia a largo plazo.

Sin embargo, dado que los bienes raíces estadounidenses son tanto un activo rentable como un activo contractual de alto riesgo, primero se debe obtener asesoramiento legal y fiscal profesional. Los inversores extranjeros están expuestos a variables legales e institucionales complejas, como la aplicación de FIRPTA (Ley del Impuesto sobre Transferencias de Bienes Raíces Extranjeros), la posibilidad de disputas en contratos de arrendamiento, leyes estatales de protección de inquilinos y diversos riesgos de litigios. Se debe establecer un plan integral de gestión de riesgos teniendo en cuenta todos los riesgos posibles no sólo durante el proceso de negociación sino también en la etapa de tenencia y transferencia.

En última instancia, invertir en bienes raíces estadounidenses requiere la misma estrategia y estructura que operar un negocio en el extranjero, en lugar de simplemente comprar activos. Sólo analizando exhaustivamente todos los factores, como impuestos, leyes, ganancias, mantenimiento y riesgos cambiarios, y preparando estrategias de respuesta, se pueden prevenir pérdidas inesperadas y lograr ganancias estables y protección de activos al mismo tiempo.

En una era en la que la asignación de activos en el extranjero es más importante que nunca, la estructura es más importante que la información y la preparación es más importante que las expectativas. Al invertir en bienes raíces residenciales en los Estados Unidos, sólo los inversores con garantías legales pueden sonreír hasta el final.

Equipo de Pequeñas y Medianas Empresas

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