Conflictos por averías y fugas de aire acondicionado: ¿de quién es la responsabilidad de indemnizar, del casero o del inquilino?

Cuando comienza el calor de principios de verano, empiezan a surgir en estudios, chalés (villa) y apartamentos conflictos en torno a las fugas de agua del aire acondicionado. Esto se debe a que, al poner en marcha después de mucho tiempo un aire acondicionado que se había dejado desatendido todo el invierno, se descubre tardíamente una avería o se produce una fuga de agua del aparato que afecta también al piso de abajo, causando un daño secundario. El problema es que la responsabilidad por el coste de la reparación o del empapelado se van pasando mutuamente y acaba escalando a una pelea enfangada. Por ello, cuando surge un problema así, es más importante que nada conocer los criterios jurídicos claros y responder estratégicamente desde el principio.

Cuando se produce un daño por fuga de agua del aire acondicionado, el destinatario de la reclamación de indemnización varía según la causa de la fuga. El conflicto más frecuente es la disputa de responsabilidad entre el arrendador y el inquilino. Según el artículo 623 de nuestro Código Civil, el arrendador tiene la obligación de mantener el bien en el estado necesario para que el arrendatario lo use y disfrute conforme al contenido del contrato (obligación de reparación). Sobre esta base, la jurisprudencia considera que, si no se trata de un problema menor que el arrendatario pueda arreglar fácilmente sin apenas coste, sino de un deterioro tal que, sin repararlo, resulte imposible el uso y disfrute conforme al fin del contrato, el arrendador tiene la obligación de repararlo.

Según este criterio, en el caso del aire acondicionado, cuando surge un problema esencial en su propia función —como la avería de componentes clave como el compresor o la placa base, o la fuga de gas refrigerante por envejecimiento de las tuberías— corresponde a una reparación de gran envergadura y el arrendador asume la responsabilidad de repararlo. Esto se debe a que el aire acondicionado constituye una instalación básica de la vida residencial moderna.

En cambio, el mantenimiento sencillo o el cambio de consumibles —como cambiar las pilas del mando, limpiar el filtro o una simple recarga de gas refrigerante— se considera una reparación de pequeña envergadura y, por lo general, corre a cargo del arrendatario. Además, si el inquilino modifica por su cuenta la manguera de desagüe o el agua se desborda por no vaciar a tiempo el recipiente de condensados, esto corresponde a una negligencia en el mantenimiento por parte del arrendatario (incumplimiento del deber de diligencia de un buen administrador), por lo que la responsabilidad de indemnizar recae en el arrendatario.

Pero no toda responsabilidad por fuga se limita a la relación entre arrendador e inquilino. Si en un apartamento, más que un problema de una unidad concreta, la causa es que la tubería de desagüe común por la que confluye el agua expulsada de los aires acondicionados de varias unidades se ha obstruido con residuos y el agua ha refluido hacia el interior de una vivienda, entonces debe reclamarse la indemnización a la junta de propietarios o a la oficina de administración, que asumen la responsabilidad de gestión de las zonas comunes.

Asimismo, en el caso de edificios de nueva construcción, hay que considerar también la respuesta jurídica frente a la constructora. En apartamentos u oficetel (oficetel) recién construidos puede producirse una fuga por defectos estructurales de las tuberías empotradas del aire acondicionado central o por una mala ejecución de la impermeabilización. Como esto no es culpa del inquilino, sino una mala ejecución de la obra, debe exigirse directamente la reparación de los defectos a la promotora y a la constructora y reclamarse la indemnización por el daño secundario.

Entonces, ¿cómo debe actuar el inquilino que sufre de inmediato el calor sofocante? En lugar de precipitarse a reparar con su propio dinero, debe notificar con claridad —mediante requerimiento fehaciente (notificación con acuse de contenido), etc.— al responsable (por lo general, el arrendador), acompañando fotos y vídeos de la zona averiada, el hecho de que se necesita una reparación. Si, tras la notificación, el arrendador no repara en un plazo razonable, el arrendatario puede reparar primero por su cuenta y luego reclamar dicho coste al arrendador. Se trata de una reclamación de gastos por el incumplimiento de la obligación de reparación del arrendador, que la jurisprudencia reconoce a veces como reclamación de reembolso de gastos necesarios. Si el arrendador finalmente no paga el coste, el arrendatario puede negarse a pagar la renta en la proporción del daño sufrido por no poder usar el aire acondicionado hasta que se realice la reparación, y puede sostener que el crédito por el coste de reparación desembolsado se deduzca de la fianza que le será devuelta al término del contrato de arrendamiento.

El abogado Shin Hye-jin, de la firma Daeryun, señaló: "A la inversa, desde la posición del arrendador, si se enfrenta a una situación en la que el inquilino llama unilateralmente a una empresa privada cara y luego reclama un coste de reparación excesivo o descuenta la renta, no tiene por qué aceptarlo sin más. En ese caso, hay que solicitar a la empresa de detección de fugas o al técnico de reparación un dictamen objetivo sobre la causa de la avería y examinar si el tipo de defecto corresponde a una reparación de gran envergadura, o si se trata de un incumplimiento del deber de diligencia del inquilino o de un defecto de la tubería común", y añadió: "Si la culpa del inquilino es evidente o corresponde a una reparación menor y aun así deja de pagar la renta unilateralmente, cuando el importe atrasado alcance dos periodos, conforme al artículo 640 del Código Civil se puede notificar legalmente la rescisión del contrato de arrendamiento y deducir de la fianza el coste de los desperfectos y la renta atrasada".

Los conflictos por fugas de aire acondicionado de principios de verano, sumados al índice de malestar (disconfort térmico), tienden a agravarse fácilmente en peleas emocionales, con insultos mutuos, etc. En lugar de evitar sin más el contacto o de enfrentarse emocionalmente dejando de pagar la renta, es más importante que nada determinar objetivamente la causa de la avería. Después, recibir la asistencia de un experto jurídico y seguir un procedimiento sistemático —como el envío de un requerimiento fehaciente— puede ser el método más sensato para proteger el patrimonio y los derechos de cada uno.

Redactor Park Jeong-woo, de Enet News (woo@enetnews.co.kr)

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