[Contribution] Immobilier résidentiel aux États-Unis, comment atteindre la stabilité et le profit en même temps

Récemment, le marché immobilier commercial américain connaît une transition structurelle. En raison de la tendance prolongée des taux d'intérêt élevés, de l'instauration du télétravail et de l'expansion de la consommation en ligne, les actifs commerciaux centrés sur les bureaux et les commerces de détail enregistrent partout des taux d'inoccupation élevés. Dans certaines zones urbaines, le taux d’inoccupation approche les 30 % et l’ajustement de la valeur des biens immobiliers qui a véritablement commencé après la pandémie n’est pas encore terminé. À mesure que l'incertitude grandit sur le marché de l'immobilier commercial, l'immobilier résidentiel, qui présente les avantages d'un flux de trésorerie relativement stable et de la possession d'actifs réels, attire l'attention en tant que nouvelle alternative.

En effet, l'immobilier résidentiel aux États-Unis peut s'attendre à un rendement locatif de 7 à 9 % par an selon les régions et renforce sa position en tant qu'actif d'investissement générant des flux de trésorerie fixes même dans un environnement de taux d'intérêt élevés. En particulier, du point de vue des investisseurs étrangers, les États-Unis sont considérés comme une destination d'investissement qui peut rechercher à la fois la protection des actifs et la génération de bénéfices, car ils constituent le plus grand marché intérieur au monde et disposent d'une structure qui garantit clairement la propriété légale.

Cependant, la clé essentielle pour investir dans l’immobilier aux États-Unis n’est pas simplement de savoir si vous pouvez l’acheter, mais aussi comment il peut être exploité et quelle structure peut être utilisée pour gérer les impôts et les risques. En particulier, dans le cas de l'immobilier résidentiel, divers coûts d'entretien tels que la taxe foncière, la taxe scolaire, la prime d'assurance, les frais de gestion et les frais de réparation sont continuellement engagés. En outre, étant donné que les États-Unis disposent de plusieurs systèmes fiscaux au niveau des gouvernements fédéral, étatiques et locaux, les investisseurs doivent avoir une compréhension préalable des taux d'imposition régionaux, des systèmes d'exonération et des méthodes de taxation.

Il existe diverses réductions d'impôts et stratégies d'économies d'impôts aux États-Unis, et les conditions de demande varient d'un État à l'autre. En particulier, dans les zones résidentielles à forte densité de la région Est (New York, Massachusetts, Pennsylvanie, etc.), les systèmes de réduction d'impôts pour les résidents effectifs ou les personnes âgées sont relativement bien développés. En tant que tel, l’environnement fiscal a un impact direct sur le taux de retour sur investissement, il doit donc être abordé de manière globale sous l’angle du coût total de possession ainsi que du simple prix de vente.

Ces caractéristiques institutionnelles peuvent être comprises plus spécifiquement en prenant l’exemple de l’État de New York. L’État de New York est l’un des États représentatifs doté d’un système de réduction d’impôts soigneusement conçu pour les résidents réels. Premièrement, le système STAR (School Tax Relief) est un programme qui offre un allégement fiscal pour l'éducation aux propriétaires réels dont le revenu annuel est inférieur à 500 000 $. De plus, si une personne âgée de 65 ans ou plus réside directement dans la propriété, elle peut bénéficier d'une réduction d'impôt foncier allant jusqu'à 50 % grâce au système d'exonération pour personnes âgées. Ainsi, combinée à une stratégie de détention à moyen ou long terme à des fins de résidence effective ou de retraite, la pression fiscale est considérablement réduite.

Alors, quelles zones de l’État de New York sont prometteuses en tant que véritables destinations d’investissement ? Un exemple représentatif est Syracuse. Cette ville est une ville universitaire typique centrée autour des grands campus de l'Université de Syracuse et de l'Université d'État de New York (SUNY), avec une forte proportion d'étudiants étrangers et étrangers et un manque de dortoirs. En conséquence, la demande de location d'appartements d'une pièce ou de petits appartements est stable, et le loyer mensuel moyen d'un type de studio (une chambre) est d'environ 1 400 dollars (environ 1,9 million de won).

Le prix de vente de ce type de bien immobilier est d'environ 150 000 $ (environ 200 millions KRW) et il est structuré de manière à ce qu'un taux de rendement locatif d'environ 8 à 9 % par an puisse être réalisé même sans résidence réelle. En particulier, si certaines conditions sont remplies, il peut être utilisé comme une plateforme de gestion d'actifs complexe plutôt que comme un simple lieu d'investissement, car il peut être utilisé comme une réduction d'impôt grâce à la conversion en résidence effective ou comme une stratégie d'économie d'impôt en cas de donation ou d'héritage après une détention à long terme.

Cependant, étant donné que l’immobilier américain est à la fois un actif rentable et un actif contractuel à haut risque, il faut d’abord obtenir des conseils juridiques et fiscaux professionnels. Les investisseurs étrangers sont exposés à des variables juridiques et institutionnelles complexes, telles que l'application de la FIRPTA (Foreign Real Estate Transfer Tax Act), la possibilité de litiges dans les contrats de location, les lois de protection des locataires spécifiques aux États et divers risques de litige. Un plan complet de gestion des risques doit être établi en tenant compte de tous les risques possibles non seulement pendant le processus de négociation mais également au stade de la détention et du transfert.

En fin de compte, investir dans l’immobilier aux États-Unis nécessite la même stratégie et la même structure que l’exploitation d’une entreprise à l’étranger, plutôt que le simple achat d’actifs. Ce n'est qu'en analysant de manière approfondie tous les facteurs tels que les impôts, les lois, les bénéfices, la maintenance et les risques de change et en préparant des stratégies de réponse que vous pourrez éviter des pertes inattendues et obtenir en même temps des bénéfices stables et une protection des actifs.

À une époque où la répartition des actifs à l’étranger est plus importante que jamais, la structure est plus importante que l’information, et la préparation est plus importante que les attentes. Lorsqu’ils investissent dans l’immobilier résidentiel aux États-Unis, seuls les investisseurs bénéficiant de garanties juridiques peuvent sourire jusqu’au bout.

Équipe des petites et moyennes entreprises

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