Litiges de dégâts des eaux en saison des pluies : riposter juridiquement avec des preuves objectives plutôt que par une querelle émotionnelle

Lorsque commence véritablement la saison des pluies, les litiges liés aux dégâts des eaux se multiplient. En effet, il arrive souvent que l'eau qui goutte du plafond ruine des appareils électroménagers coûteux et une décoration intérieure soigneusement réalisée, tandis que le voisin du dessus ou l'entreprise de construction, pourtant à l'origine du problème, se dérobent à leur responsabilité, ce qui dégénère en querelle émotionnelle. Plus on laisse traîner un dégât des eaux, plus les moisissures et les mauvaises odeurs s'aggravent, menaçant jusqu'à la santé des occupants ; il faut donc, plutôt que d'attendre indéfiniment, engager des mesures juridiques rapides et fermes.

Dans un litige de dégât des eaux, le point le plus important à trancher en premier lieu est la détermination du point d'origine de la fuite. En effet, selon l'endroit où le problème est survenu, la personne à qui incombe la responsabilité juridique change complètement. Si la cause du dégât des eaux relève d'un problème de partie privative — vieillissement des canalisations du voisin du dessus ou défaut de travaux de décoration — la responsabilité de réparation incombe au propriétaire (ou à l'occupant) du logement du dessus. En revanche, s'il s'agit d'un problème de partie commune — fissures des murs extérieurs, dégradation de la couche d'étanchéité de la toiture, etc. — il faut réclamer la réparation des défauts et des dommages et intérêts au conseil syndical des copropriétaires ou au service de gestion, ou, pour un immeuble neuf, à l'entreprise de construction.

Même lorsque la responsabilité a été établie comme incombant au voisin du dessus, nombreux sont les propriétaires qui, rechignant à la dépense de réparation, refusent d'ouvrir leur porte ou adoptent une attitude non coopérative en prétendant régler l'affaire par leur assurance responsabilité civile de la vie privée. Dans ce cas, se livrer à des insultes sous le coup de l'émotion ou donner des coups de pied dans la porte d'entrée est absolument à proscrire, car cela peut fournir un prétexte à une contre-plainte pour injure, dégradation de biens ou violation de domicile.

Dans une telle situation, l'envoi d'une mise en demeure recommandée (naeyongjeungmyeong) au nom d'un avocat constitue le premier pas le plus efficace. La mise en demeure recommandée n'a en soi aucune force contraignante, mais en y intégrant un diagnostic objectif de la fuite établi par un expert, un devis de réparation, ainsi qu'un avertissement ferme indiquant qu'à défaut d'indemnisation dans le délai imparti seront réclamés non seulement des dommages et intérêts au civil mais aussi les frais de procédure et les intérêts moratoires correspondants, elle devient une arme puissante permettant de faire pression psychologiquement sur l'adversaire et d'obtenir un accord avant procès.

Si, malgré l'envoi de la mise en demeure, l'adversaire ne prend finalement aucune mesure appropriée, il faut alors intenter une action en dommages et intérêts au civil. Selon l'article 758 du Code civil, celui qui cause un préjudice à autrui du fait d'un défaut d'installation ou d'entretien d'un ouvrage est tenu de réparer ce préjudice. La victime peut réclamer de manière globale non seulement les frais de réparation directs (papiers peints ou revêtements de sol détrempés, etc.), mais aussi le coût de remplacement des meubles et appareils électroménagers endommagés, les frais d'hébergement temporaire à l'extérieur pendant la durée des travaux, ainsi qu'une indemnité pour préjudice moral lié au stress intense.

Me Song Won, du cabinet d'avocats Daeryun, a déclaré : « L'issue d'une action en dommages et intérêts pour dégât des eaux dépend de la capacité à prouver objectivement devant le tribunal par la faute de qui l'eau s'est infiltrée. Dans ce processus, de simples photos de la fuite ne suffisent pas ; il faut les accompagner d'une expertise précise réalisée par un expert reconnu par le tribunal », ajoutant : « par conséquent, en cas de dégât des eaux, il faut immédiatement photographier et filmer minutieusement les lieux, en faisant apparaître la date. Bénéficier dès le début de l'aide d'un avocat expérimenté en litiges immobiliers et en réparation de préjudices, afin de riposter sans faille depuis la conservation des preuves jusqu'à l'introduction de l'action, est la manière la plus avisée de protéger son patrimoine et ses droits. »

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