« En voulant empocher des commissions pendant la crise »… quels sont les critères de la loi sur les agents immobiliers pour l'intermédiation de tripots illégaux ?

Alors que la paralysie des transactions immobilières se prolonge, les agents immobiliers en exercice, assoiffés de revenus de commissions, sont facilement exposés à la tentation de baux anormaux. Mais fermer les yeux sur la finalité illicite d'un locataire peut, au-delà du retrait de la licence d'agent, exposer à des sanctions pénales, ce dont il faut se garder. De fait, récemment à Ulsan, une affaire a suscité une vive prise de conscience : un agent immobilier, dans le but de monopoliser d'importantes commissions, a intermédié coup sur coup 18 lieux de commission d'infractions au profit d'une bande exploitant des sites de jeux illégaux de plusieurs milliards de wons, et a même partagé des informations sur les contrôles ; il a été mis en cause avec la bande.

Le premier point à examiner est la responsabilité pénale. Si un agent immobilier, tout en ayant conscience de l'exploitation d'un tripot illégal, a activement coopéré à la sécurisation de l'espace, sa responsabilité de complice au sens de l'article 254 du code pénal (ouverture de lieu de jeu, etc.), en tant que complice au titre de l'article 32 du même code, peut être engagée. Les autorités d'enquête et les tribunaux sont susceptibles d'apprécier comme un concours à l'infraction le fait d'avoir démarché ou intermédié en vue de sécuriser un espace destiné à être utilisé pour un crime, même sans avoir exploité directement le tripot ni partagé les profits. En outre, lorsque, au vu des circonstances, la possibilité d'une exploitation illégale pouvait être suffisamment anticipée mais a été ignorée, le tribunal peut retenir le dol éventuel.

De fait, pour apprécier la complicité, la Cour suprême tient compte de manière globale du degré de conscience de l'infraction, du caractère anormal de la transaction et de l'ampleur de l'avantage économique ; les cas où des personnes ayant démarché un lieu destiné à l'exploitation d'un tripot ou d'un établissement de prostitution ont été sanctionnées comme complices ne sont pas rares. Plus problématiques encore pour l'agent que les sanctions pénales sont les sanctions administratives. Le fait d'avoir intermédié un bail destiné à l'ouverture d'un tripot illégal est susceptible d'être qualifié d'« acte portant manifestement atteinte à l'équité de l'activité d'agent immobilier », interdit par le point 7 du paragraphe 1 de l'article 33 de la loi sur les agents immobiliers. De plus, renvoyé devant la juridiction pénale, l'intéressé peut, selon le degré de la sanction pénale, encourir le retrait de sa qualification ou de son enregistrement d'agent, ce qui peut aboutir à une exclusion déshonorante de la profession.

Pour prévenir de tels problèmes, l'agent immobilier doit se prémunir de plusieurs manières. Il doit se méfier des signes de transaction anormale, tels qu'un intermédiaire changeant fréquemment de nom sur de courtes périodes pour louer plusieurs locaux commerciaux, ou proposant des commissions excessivement élevées par rapport aux prix du marché local.

Lors de la conclusion, il est nécessaire de vérifier une fois de plus, notamment auprès des collectivités locales, le secteur d'activité exact du locataire et la possibilité d'obtenir les autorisations requises. Il est également souhaitable d'insérer dans les clauses particulières du bail une disposition défensive du type « le bailleur peut résilier immédiatement le contrat si le locataire utilise le bien à des fins illégales ». Toutefois, il faut garder à l'esprit que cette clause a seulement pour effet de fournir au bailleur un fondement de résiliation et n'a pas pour effet d'exonérer directement l'agent de sa responsabilité pénale.

Maître Kim Yong-tae, du cabinet juridique Daeryun, a déclaré : « Si l'on s'est retrouvé injustement dans le collimateur d'une enquête après avoir été trompé par les mensonges habiles d'un intermédiaire, il faut, dès le début de l'affaire, solliciter l'aide d'un professionnel du droit rompu aux affaires immobilières et pénales pour démontrer objectivement l'absence de "conscience du caractère illicite" », ajoutant : « L'agent immobilier n'est pas un simple entremetteur de contrats, mais un professionnel de première ligne qui préserve un ordre des transactions immobilières licite et transparent. Je l'invite à refuser fermement les propositions suspectes soupçonnées d'illégalité, afin de protéger la carrière qu'il a bâtie et son filet de sécurité juridique. »

Enet News, Park Jung-woo, journaliste (woo@enetnews.co.kr)

[Lire l'article complet]
« En voulant empocher des commissions pendant la crise »… quels sont les critères de la loi sur les agents immobiliers pour l'intermédiation de tripots illégaux ? (accéder)