Musim ramai kontrak jeonse saat semester baru dan pindahan...begini cara mencegah penipuan jeonse multi-unit

Bulan Maret, ketika awal tahun ajaran dan musim pindahan musim semi bertepatan, merupakan masa terkonsentrasinya kontrak jeonse dan sewa bulanan. Ketika properti langka, hati menjadi tergesa-gesa sehingga mudah melewatkan atau menunda prosedur dasar seperti memeriksa sertifikat pendaftaran (registry) atau mencocokkan pemilik. Tidak hanya itu, tidak sedikit pula penyewa yang bahkan tidak tahu fakta bahwa dokumen yang harus diperiksa dan hal yang perlu diwaspadai berbeda-beda menurut jenis hunian seperti rumah multikeluarga (dagagu), rumah multiunit (dasedae), dan ofistel.

Para pelaku penipuan jeonse sebagian besar menyusup melalui ketergesaan para penyewa seperti ini. Nyatanya pun, penipuan jeonse seperti kontrak ganda atau pemalsuan dokumen berulang setiap tahun. Menurut data Kementerian Pertanahan, Infrastruktur, dan Transportasi, per akhir Januari 2026 korban kumulatif penipuan jeonse mencapai 36.449 orang. Yang terutama patut diperhatikan adalah bahwa rumah multiunit dan multikeluarga serta ofistel menempati sekitar 68,2% dari seluruh jenis kerugian. Korbannya pun, 3 dari 4 orang berusia di bawah 40 tahun, sehingga terkonsentrasi pada kalangan muda.

Rumah multiunit dan rumah multikeluarga yang menjadi pusat kerugian tampak serupa dari luar, tetapi struktur hukumnya sama sekali berbeda. Rumah multiunit didaftarkan per masing-masing unit sehingga sertifikat pendaftaran unit yang dikontrak ada secara tersendiri, dan karena itu cukup memastikan dengan jelas hubungan hak atas unit tersebut saja. Namun, tidak sedikit yang disebut 'jeonse kaleng kosong (kkangtong jeonse)' di mana uang jaminan jeonse melampaui 70% dari harga jual, sehingga diperlukan kewaspadaan.

Sebaliknya, rumah multikeluarga memiliki satu pemilik untuk keseluruhan gedung. Karena itu, harus turut diperiksa pinjaman yang membebani keseluruhan gedung dan hak penyewa lain. Sebab, sering terjadi total uang jaminan para penyewa yang menghuni lebih dahulu daripada saya melampaui nilai gedung. Jika dalam situasi seperti ini berlangsung lelang, kemungkinan besar akan sulit menarik kembali seluruh uang jaminan saya yang berperingkat lebih rendah.

Nyatanya, belakangan Mahkamah Agung Korea Selatan dan pengadilan berbagai tingkat pun memutuskan bahwa dalam menjadi perantara sewa-menyewa rumah multikeluarga, agen properti berlisensi memiliki kewajiban untuk memastikan secara akurat total uang jaminan penyewa berperingkat lebih tinggi dan menjelaskannya kepada penyewa, dan pernah mengakui tanggung jawab ganti rugi apabila hal itu dilalaikan.

Oleh karena itu, hanya pemeriksaan awal yang menyeluruh yang merupakan satu-satunya cara untuk mencegah kerugian. Sebelum kontrak, mutlak perlu mencocokkan kartu identitas asli pemilik sewa dengan pemilik menurut sertifikat pendaftaran. Saat berkontrak dengan kuasa, surat kuasa dan surat keterangan cap resmi (ingam) harus diperiksa lebih cermat.

Selain itu, baik pula memastikan lebih dahulu apakah dapat mengikuti jaminan pengembalian uang jaminan jeonse. Jika lembaga penjamin menolak keikutsertaan, itu merupakan sinyal kuat bahwa ada masalah pada hubungan hak properti tersebut. Sebelum melunasi sisa pembayaran pun, sertifikat pendaftaran harus diterbitkan ulang untuk memastikan secara final apakah dalam kurun itu tidak ditambahkan hak tanggungan (hipotek) dan sebagainya.

Namun, ada keterbatasan bagi individu untuk menyaring secara sempurna modus penipuan yang kian licik. Sebab, hal seperti kesesuaian antara buku register bangunan dan sertifikat pendaftaran, serta risiko penyitaan akibat tunggakan pajak pemilik sewa, merupakan ranah yang mudah terlewat oleh individu. Oleh karena itu, memperoleh telaah hukum dari pakar pada tahap sebelum kontrak adalah yang paling aman.

Jika kerugian telah terjadi, penanganan yang cepat adalah kuncinya. Bergantung pada situasi, sarana hukum yang mungkin seperti pengiriman akta pernyataan tercatat, permohonan perintah pendaftaran hak sewa, dan pengaduan pidana harus segera ditelaah. Sebab, bergantung pada urutan dan waktu penanganan, kemungkinan menarik kembali uang jaminan dapat sangat berbeda.

Karena bagi penipuan jeonse pencegahan adalah yang terbaik di atas segalanya, keraguan sekecil apa pun yang timbul dalam proses kontrak pun tidak boleh dianggap enteng. Inilah saatnya, lebih dari kapan pun, diperlukan kehati-hatian untuk memeriksa dan memastikan seluruh proses kontrak secara cermat demi menjaga uang jaminan yang berharga secara aman.

Narasumber: Pengacara Firma Hukum Daeryun Kang Dae-hui

진가영 로이슈(lawissue) 기자 news@lawissue.co.kr

[Baca artikel selengkapnya]
Masa berdesaknya kontrak jeonse di awal tahun ajaran dan musim pindahan… beginilah cara mencegah penipuan jeonse rumah multiunit dan multikeluarga (kunjungi)