Beban Biaya Rekonstruksi yang Besar, Poin Hukum yang Harus Diperiksa Anggota Koperasi

Beban iuran tambahan melonjak drastis, terutama di kompleks rekonstruksi utama Seoul. Seiring bermunculannya kasus iuran yang pada awal proyek diperkirakan pada kisaran puluhan juta won melonjak hingga ratusan juta won pada tahap rencana pembagian pengelolaan, dampak kenaikan biaya konstruksi dan bertambahnya biaya finansial tampak dibebankan sepenuhnya kepada para anggota koperasi. Di sebagian kompleks bahkan disebut-sebut apa yang dinamakan 'fenomena pembalikan iuran', dan muncul pula kasus pelepasan hak menghuni.

Terkait hal ini, pengacara Firma Hukum Daeryun (Perseroan Terbatas), Seon Yu-ju, menjelaskan, "Sengketa iuran sering kali berkaitan langsung dengan persoalan keabsahan rencana pembagian pengelolaan dan legalitas proses penghitungan biaya proyek," dan "sebelum menerima tagihan iuran yang sangat besar, memeriksa dengan cermat prosedur hukum terkait pada tahap awal adalah yang terpenting." Berikut tanya jawab dengan pengacara Seon.

Q. Berdasarkan kriteria apa iuran ditentukan, dan apa penyebab membengkaknya iuran tambahan?
A. Pada saat penyusunan rencana pembagian pengelolaan, iuran dihitung sebagai selisih harga jual anggota koperasi atas apartemen yang baru diperolehnya dikurangi nilai aset yang diakui sebelumnya (nilai hak). Pasal 74 ayat (1) butir 6 Undang-Undang Pemulihan Kota dan Lingkungan Hunian (selanjutnya disebut Undang-Undang Pemulihan Kota) mewajibkan rencana pembagian pengelolaan memuat perkiraan biaya proyek pemulihan serta besaran dan waktu iuran anggota koperasi yang mengikutinya. Masalah timbul ketika total biaya proyek melonjak drastis dalam proses berjalannya proyek akibat kenaikan biaya konstruksi oleh kontraktor, bertambahnya biaya finansial akibat kenaikan suku bunga, dan seringnya perubahan desain. Ketika total biaya proyek bertambah, rasio proporsional menurun dan nilai hak anggota koperasi pun berkurang, sehingga selisihnya dibebankan sebagai iuran tambahan (Undang-Undang Pemulihan Kota Pasal 74 ayat (1) butir 6).

Q. Anggota koperasi yang menerima pemberitahuan iuran tambahan harus memeriksa apa terlebih dahulu?
A. Menerima pemberitahuan iuran tambahan bukan berarti harus langsung memutuskan membayar atau tidak. Pertama-tama, periksa alasan kenaikan dan dasar penghitungannya, serta cermati apakah prosedur yang diperlukan menurut Undang-Undang Pemulihan Kota telah dilaksanakan secara sah. Intinya adalah syarat penetapan kewajiban membayar iuran tambahan. Yurisprudensi menyatakan, "Agar kewajiban membayar iuran tambahan timbul secara pasti bagi para anggota koperasi, harus ada persetujuan perubahan rencana pembagian pengelolaan, atau setidaknya harus ada keputusan yang eksplisit dalam rapat umum anggota koperasi mengenai rincian iuran biaya proyek pemulihan per anggota koperasi." Undang-Undang Pemulihan Kota Pasal 45 ayat (1) butir 8 menetapkan 'rincian iuran biaya proyek pemulihan per anggota koperasi' sebagai hal yang diputuskan rapat umum, dan butir 10 pada ayat yang sama menetapkan penyusunan dan perubahan rencana pembagian pengelolaan juga sebagai hal yang diputuskan rapat umum. Pada rapat umum untuk perubahan rencana pembagian pengelolaan, sedikitnya 20 per 100 anggota koperasi harus hadir secara langsung (Undang-Undang Pemulihan Kota Pasal 45 ayat (10)), dan apabila biaya proyek pemulihan bertambah 10 per 100 atau lebih, diperlukan persetujuan sedikitnya dua pertiga anggota koperasi (Undang-Undang Pemulihan Kota Pasal 45 ayat (4)). Selain itu, wajib pula dipastikan apakah termasuk objek verifikasi biaya konstruksi menurut Undang-Undang Pemulihan Kota Pasal 29-2. Apabila sedikitnya seperlima anggota koperasi meminta, atau rasio kenaikan biaya konstruksi mencapai 10 per 100 atau lebih untuk pemilihan kontraktor sebelum persetujuan rencana pelaksanaan proyek dan 5 per 100 atau lebih untuk pemilihan sesudahnya, maka wajib meminta verifikasi biaya konstruksi kepada lembaga pendukung proyek pemulihan seperti Korea Real Estate Board (Undang-Undang Pemulihan Kota Pasal 29-2 ayat (1)). Ini adalah prosedur pertahanan inti untuk memperoleh verifikasi objektif atas kewajaran penghitungan biaya konstruksi.

Q. Masalah apa yang timbul jika tidak mampu membayar atau menolak membayar iuran?
A. Jika iuran tertunggak, timbul bunga keterlambatan dan pinjaman biaya relokasi serta uang muka pertengahan dapat dibatasi. Jika tunggakan berkepanjangan, sesuai anggaran dasar koperasi dapat berjalan prosedur kehilangan status anggota koperasi atau pembatalan kontrak penjualan, dan dalam kasus terburuk dapat menjadi objek penyelesaian tunai. Karena menolak membayar tanpa syarat tanpa melalui prosedur yang sah dapat menimbulkan kerugian yang tak terduga, apabila terdapat sengketa, penting untuk mengkaji sekaligus penanganan hukum yang legal dan keputusan untuk membayar. Memutuskan cara pendanaan dan cara perlindungan hak dengan berkonsultasi kepada ahli sejak awal adalah jalan teraman untuk menjaga aset.

Q. Jika prosedur dinilai bermasalah, penanganan hukum apa yang dapat dilakukan?
A. Inti sengketa iuran tambahan bukanlah jumlahnya, melainkan legalitas prosedurnya. Iuran tambahan yang dipungut tanpa persetujuan perubahan rencana pembagian pengelolaan, atau tanpa keputusan rapat umum mengenai rincian iuran per anggota koperasi, merupakan keuntungan tanpa dasar hukum sehingga menjadi objek tuntutan pengembalian keuntungan yang tidak sah. Jika terdapat cacat pada prosedur hukum seperti keputusan rapat umum atau verifikasi biaya konstruksi, dapat dikaji gugatan pernyataan batal keputusan rapat umum (gugatan para pihak). Apabila persetujuan perubahan rencana pembagian pengelolaan telah diumumkan, harus diajukan gugatan pembatalan atau pernyataan batal rencana pembagian pengelolaan (gugatan banding administratif), dan untuk gugatan pembatalan harus diajukan dalam waktu 90 hari sejak tanggal pengumuman persetujuan (Undang-Undang Hukum Acara Peradilan Tata Usaha Negara Pasal 20), serta bila perlu sebaiknya sekaligus mengajukan permohonan penundaan pelaksanaan. Namun, setelah pengumuman pengalihan berlaku efektif, kepentingan hukum untuk mempersengketakan batalnya rencana pembagian pengelolaan menjadi hilang, sehingga penting untuk segera memperoleh pemulihan hak sebelum pengumuman pengalihan.

Wartawan Lee Dong-o (canon35@mt.co.kr)

[Baca Artikel Selengkapnya]
Bom iuran rekonstruksi, poin pemeriksaan hukum yang wajib diperiksa anggota koperasi (Kunjungi)