Pendaftaran Jangka Panjang yang Tertunda akibat Sengketa...Cara Menghindari Denda Administratif yang Tidak Adil

Apabila setelah membeli properti seseorang tidak menyelesaikan pendaftaran pengalihan hak milik dalam jangka waktu lama, ia dapat digolongkan sebagai pihak yang lalai mendaftar dalam jangka panjang menurut Undang-Undang Pendaftaran Real Estat atas Nama Pemegang Hak Sebenarnya dan dikenai denda administratif. Namun, muncul nasihat bahwa apabila pengalihan pendaftaran secara nyata tidak mungkin dilakukan akibat sengketa hak dengan penjual dan sebagainya, ada kemungkinan pengecualian diakui sehingga diperlukan kajian hukum.

Undang-Undang tentang Pendaftaran Real Estat atas Nama Pemegang Hak Sebenarnya yang berlaku saat ini mengatur pengenaan denda administratif akibat kelalaian mendaftar dalam jangka panjang apabila pendaftaran pengalihan hak milik tidak dilakukan dalam jangka waktu tertentu sejak tanggal pelunasan harga jual beli, demi menjamin transparansi transaksi properti serta mencegah spekulasi dan penghindaran pajak. Namun, di lapangan transaksi nyata tidak sedikit kasus prosedur pendaftaran tertunda akibat sengketa seputar pelunasan harga jual beli atau penolakan kerja sama oleh penjual.

Dalam menilai keabsahan pengenaan denda administratif seperti ini, isu intinya adalah 'apakah pemenuhan kontraprestasi secara faktual telah selesai' menurut Undang-Undang Pendaftaran Real Estat atas Nama Pemegang Hak Sebenarnya. Ini bukan sekadar berarti berlalunya waktu, melainkan apakah pembeli telah mencapai keadaan objektif di mana ia dapat sewaktu-waktu menuntut pendaftaran pengalihan hak milik karena telah melunasi seluruh harga yang diperjanjikan.

Sebagai contoh, meskipun pembeli telah melunasi seluruh harga jual beli, apabila penjual menuntut jumlah tambahan atau menyangkal penerimaan pembayaran itu sendiri serta menolak menyerahkan dokumen yang diperlukan untuk pendaftaran, dapat timbul situasi di mana pembeli sulit memperoleh pengalihan pendaftaran seorang diri. Keadaan semacam ini dapat menjadi faktor penting dalam menilai keabsahan pengenaan denda administratif atas kelalaian mendaftar dalam jangka panjang.

Nyatanya, dalam perkara terkait baru-baru ini, atas persoalan ketika penjual menyangkal fakta pembayaran dan menolak pengalihan pendaftaran dalam jangka panjang, pengadilan menilai bahwa sampai hak pembeli ditetapkan melalui gugatan perdata, pembeli secara faktual berada dalam keadaan tidak dapat mengajukan pendaftaran seorang diri. Khususnya, pengadilan memutuskan bahwa sekadar keadaan telah selesainya masa kedaluwarsa piutang harga jual beli tidak serta-merta dapat dipandang sebagai keadaan 'kontraprestasi selesai secara faktual' menurut Undang-Undang Pendaftaran Real Estat atas Nama Pemegang Hak Sebenarnya, lalu membatalkan keputusan denda administratif.

Majelis hakim menilai bahwa karena penyebab pembeli tidak dapat mendaftar bukanlah keterlambatan biasa melainkan hambatan secara hukum·faktual, hal itu sulit dinilai sebagai pelanggaran kewajiban mendaftar dalam jangka panjang. Hal ini ditafsirkan bahwa karena tujuan pembentukan Undang-Undang Pendaftaran Real Estat atas Nama Pemegang Hak Sebenarnya adalah mengatur pemercayaan nama (title trust) atau transaksi spekulatif, sengketa hubungan hak yang nyata pun tidak boleh dijadikan objek sanksi secara seragam.

Pengacara Shin Hyo-sang dari Firma Hukum Daeryun menjelaskan, "Denda administratif atas kelalaian mendaftar dalam jangka panjang tidak diterapkan secara seragam pada setiap keterlambatan pendaftaran, melainkan harus mencermati secara menyeluruh penyebab keterlambatan pendaftaran dan hubungan hak yang nyata," dan menambahkan, "Apabila fakta bahwa pendaftaran tidak mungkin dilakukan akibat penolakan kerja sama penjual atau sengketa hak dapat dibuktikan secara objektif, ada kemungkinan keputusan denda administratif dibatalkan."

Ia melanjutkan, "Otoritas administratif pun perlu mengkaji secara saksama kronologi transaksi nyata dan substansi sengketa, alih-alih hanya bergantung pada perhitungan jangka waktu yang formal," dan menasihati, "Apabila dikenai denda administratif atas kelalaian mendaftar dalam jangka panjang secara tidak adil, penting untuk memulihkan hak melalui prosedur hukum yang tepat seperti gugatan tata usaha negara setelah mengumpulkan materi terkait secara memadai."

[Baca artikel selengkapnya]
Kelalaian mendaftar dalam jangka panjang yang tertunda akibat sengketa···cara menghindari keputusan denda administratif yang tidak adil (kunjungi)