Sengketa Usaha Sejenis di Dalam Pusat Pertokoan, Daya Ikat Pembatasan Jenis Usaha dan Cara Pedagang Lama Menyikapinya?

-Kolom hukum Pengacara Byun Gwan-hoon, Firma Hukum (LLC) Daeryun

Ketika sedang menjalankan usaha, apabila di sebelah atau di lantai yang sama muncul toko baru dengan jenis usaha yang sama, pedagang lama menghadapi kebingungan besar sekaligus kerugian usaha. Ia memprotes untuk mencegah masuknya usaha sejenis di dalam pusat pertokoan, tetapi pemilik toko baru kerap membantah dengan alasan 'tidak ada saat aturan pusat pertokoan dibuat' atau 'tidak ada ketentuan pembatasan jenis usaha dalam kontrak sewa'. Lalu, apakah pedagang lama harus menerima begitu saja pelanggaran wilayah usahanya dengan alasan tidak ada kesepakatan atau kontrak konkret? Langsung ke kesimpulan, hukum menetapkan standar yang jelas untuk melindungi hak sah penghuni lama dalam situasi seperti ini.

Perjanjian pembatasan jenis usaha yang ditetapkan dalam proses penjualan pusat pertokoan memiliki nilai kebendaan berupa semacam hak operasi eksklusif yang diberikan pada toko tersebut, melampaui sekadar janji privat antarpedagang. Menurut yurisprudensi Mahkamah Agung dan sebagainya, orang-orang yang membeli unit di pusat pertokoan dipandang telah memberikan persetujuan diam-diam untuk saling menoleransi dan mematuhi kewajiban pembatasan jenis usaha, kecuali ada keadaan khusus. Khususnya, karena hal ini menyatu dengan hak atas toko dan diwariskan, maka berlaku tanpa kecuali pula bagi pihak yang membeli toko baru maupun penyewa baru yang menyewa. Oleh karena itu, meskipun frasa pembatasan jenis usaha terlewat dalam kontrak sewa baru, apabila penghuni baru memaksakan usaha sejenis, pedagang lama memiliki hak untuk menuntut larangan usaha melalui pengadilan.

Selain itu, meskipun saat penjualan awal pengembang tidak menetapkan secara tegas jenis usaha masing-masing unit, jalan untuk melindungi hak pedagang lama tetap terbuka. Apabila setelah dihuni, badan pengelola yang terdiri dari seluruh pemilik unit menetapkan tata tertib pengelolaan pembatasan jenis usaha dengan memenuhi kuorum sebagaimana ditetapkan UU Bangunan Kolektif, hal itu pun memiliki daya ikat hukum yang memadai. Karena tata tertib semacam ini terhubung dengan hak milik inti pemilik, maka untuk melonggarkan atau mengubah pembatasan di kemudian hari mutlak diperlukan kesepakatan ketat dari pemilik sesungguhnya masing-masing unit. Efek tata tertib pusat pertokoan tidak lenyap hanya karena penyewa baru mengabaikannya sesuka hati atau para penyewa saling membiarkannya.

Kenyataannya, di antara perkara yang penulis tangani, ada kasus di mana pedagang yang lama menjalankan tokonya menuntut larangan usaha terhadap penghuni baru yang belakangan masuk dan memulai usaha sejenis, lalu haknya diakui. Saat itu penghuni baru membantah bahwa saat tata tertib swakelola pusat pertokoan dibuat ia bahkan belum masuk dan tidak pernah menandatangani persetujuan atas tata tertib itu, sehingga tidak terikat efeknya. Namun pengadilan memenangkan pedagang lama. Pengadilan memandang bahwa meskipun tidak ada penetapan awal oleh pengembang, tata tertib pengelolaan yang ditetapkan melalui prosedur sah dan kuorum yang terpenuhi memiliki daya lawan terhadap seluruh pusat pertokoan. Pengadilan juga menegaskan bahwa penghuni baru yang tidak ikut menetapkan tata tertib pun, sepanjang telah masuk ke pusat pertokoan, berkewajiban mematuhi tata tertib yang ada, lalu mengakui hak pedagang lama.

Lalu bagaimana pedagang yang menghadapi situasi seperti ini harus menyikapinya? Alih-alih berselisih secara emosional dengan pemilik toko baru, ia harus menempuh respons hukum berdasarkan bukti objektif. Pertama, penting mengamankan tata tertib badan pengelola pusat pertokoan atau kontrak penjualan awal sebagai dokumen yang membuktikan bahwa perjanjian pembatasan jenis usaha memang ada di pusat pertokoan kita serta cakupan perlindungannya secara konkret. Setelah itu, ia dapat mengumpulkan data objektif (foto lapangan, kuitansi, rincian barang yang dijual, dan sebagainya) yang membuktikan bahwa jenis barang dan cara usaha toko baru secara substansial tumpang-tindih dengan jenis usahanya, lalu mengajukan permohonan putusan sela larangan usaha ke pengadilan. Lebih lanjut, apabila sudah timbul kerugian seperti penurunan omzet akibat pelanggaran wilayah usaha yang tidak sah, tuntutan ganti rugi pun dapat diajukan bersamaan. Karena pelanggaran wilayah usaha adalah masalah penting yang langsung berujung pada kerugian usaha, cara bijak adalah menyikapinya secara sistematis dengan bantuan ahli hukum yang paham prinsip hukum terkait sejak awal perkara untuk melindungi hak yang sah.

Reporter Lee Dong-o (canon35@mt.co.kr)

[Baca Artikel Selengkapnya]
Sengketa Usaha Sejenis di Dalam Pusat Pertokoan, Daya Ikat Pembatasan Jenis Usaha dan Cara Pedagang Lama Menyikapinya? (Kunjungi)