紛争で遅延した長期未登記···理不尽な課徴金処分を避けるには

不動産を購入した後、所有権移転登記を長期間済ませない場合、不動産実名法に基づき長期未登記者に分類され課徴金が課されることがある。ただし売主との権利紛争などによって登記移転が現実的に不可能だった場合は例外が認められる可能性があるため、法律的な検討が必要だという助言が出ている。

現行の不動産実権利者名義登記に関する法律は、不動産取引の透明性を確保し投機および脱税を防止するため、売買代金の支払いが完了した日から一定期間内に所有権移転登記を行わない場合、長期未登記による課徴金を課すよう規定している。しかし実際の取引現場では、売買代金の支払い有無をめぐる紛争や売主の協力拒否などにより登記手続きが遅延する事例も少なくない。

このように課徴金賦課の適法性を判断する際の核心的な争点は、不動産実名法上「反対給付の履行が事実上完了したか」否かである。これは単に時間が経過したという意味ではなく、買主が約定した代金をすべて支払い、いつでも所有権移転登記を請求できる客観的な状態に至ったかを意味する。

例えば買主が売買代金をすべて支払ったにもかかわらず、売主が追加金額を要求したり代金の受領自体を否認して登記に必要な書類の交付を拒否する場合には、買主が単独で登記を移転しがたい状況が生じることがある。このような事情は長期未登記課徴金賦課の適法性を判断するうえで重要な要素となりうる。

実際に裁判所は最近の関連事件で、売主が代金支払いの事実を否認し長期間登記移転を拒否した事案について、民事訴訟を通じて買主の権利が確定するまでは買主が事実上単独で登記を申請できない状態であったと判断した。特に売買代金債権の消滅時効が完成したという事情だけでは、直ちに不動産実名法上「反対給付の事実上の完了」状態と見ることはできないと判示し、課徴金処分を取り消した。

裁判部は買主が登記できなかった原因が単純な遅延ではなく法律上・事実上の障害にあった以上、これを長期未登記義務違反と評価しがたいと見た。これは不動産実名法の立法目的が名義信託や投機的取引を規制することにある以上、実際の権利関係紛争まで一律に制裁対象とすべきではないという趣旨と解釈される。

法務法人大輪のシン・ヒョサン弁護士は「長期未登記課徴金はすべての登記遅延に一律に適用されるものではなく、登記が遅延した原因と実際の権利関係を総合的に検討しなければならない」とし、「売主の協力拒否や権利紛争などにより登記が不可能だった事実が客観的に立証されれば、課徴金処分が取り消される可能性もある」と説明した。

続けて「行政庁も形式的な期間計算にのみ依存するのではなく、実際の取引の経緯と紛争の実質を綿密に検討する必要がある」とし、「理不尽に長期未登記課徴金を課された場合には、関連資料を十分に確保したうえで行政訴訟など適切な法的手続きを通じて権利を救済されることが重要だ」と助言した。

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