Споры из-за поломки кондиционера и протечки: кто несёт ответственность за возмещение — «арендодатель или арендатор»?

С началом ранней летней жары в квартирах-студиях, таунхаусах, многоквартирных домах и т. п. начинают возникать конфликты вокруг протечек кондиционеров. Это происходит потому, что, впервые за долгое время включив кондиционер, простоявший всю зиму, люди с опозданием обнаруживают поломку или сталкиваются с протечкой воды из устройства, что причиняет вторичный ущерб и нижним соседям. Проблема в том, что стороны перекладывают друг на друга ответственность за расходы на ремонт или переклейку обоев, и в итоге дело разрастается до грязной свары. Поэтому при возникновении подобной проблемы крайне важно понимать чёткие правовые критерии и с самого начала реагировать стратегически.

Когда возникает ущерб из-за протечки кондиционера, объект требования о возмещении убытков зависит от причины протечки. Самый частый конфликт — противостояние ответственности между арендодателем и арендатором. Согласно статье 623 нашего Гражданского кодекса, арендодатель обязан поддерживать объект в состоянии, необходимом для его использования и извлечения выгоды арендатором в соответствии с условиями договора (обязанность по ремонту). На этом основании судебная практика считает, что если это не мелкая проблема, которую арендатор может легко устранить без особых затрат, а поломка такой степени, что без ремонта использование и извлечение выгоды по назначению договора невозможно, то обязанность по ремонту лежит на арендодателе.

По этому критерию, что касается кондиционера, при возникновении сущностной проблемы с его функцией — поломка ключевых деталей, таких как компрессор или материнская плата, утечка хладагента из-за износа трубопровода — это относится к крупному ремонту, и ответственность за ремонт несёт арендодатель. Это связано с тем, что кондиционер относится к базовому оборудованию современного жилья.

Напротив, простое обслуживание или замена расходных материалов — замена батареек пульта, чистка фильтра, простая дозаправка хладагента — считается мелким ремонтом, и его, как правило, несёт арендатор. Кроме того, если арендатор самовольно изменил дренажный шланг или вовремя не опорожнял ёмкость для конденсата, из-за чего вода перелилась, это относится к недосмотру в управлении со стороны арендатора (нарушение обязанности заботливого управления), и ответственность за возмещение возлагается на арендатора.

Однако не всякая ответственность за протечку ограничивается лишь отношениями арендодателя и арендатора. Если в многоквартирном доме и т. п. причиной является не проблема отдельной квартиры, а то, что общий дренажный стояк, куда стекает вода от кондиционеров нескольких квартир, засорился посторонними предметами и вода хлынула обратно в квартиру, то в этом случае требование о возмещении убытков следует предъявлять к совету представителей жильцов или управляющей конторе, несущим ответственность за управление местами общего пользования.

Также в случае новостроек следует рассмотреть и правовое реагирование против строительной компании. В недавно построенных многоквартирных домах или апартаментах протечка может возникнуть из-за конструктивного дефекта скрытого трубопровода системного кондиционера или некачественной гидроизоляции. Поскольку это не вина арендатора, а брак строительства, следует напрямую потребовать устранения дефектов от застройщика и строительной компании и предъявить требование о возмещении вторичного ущерба.

Как же тогда действовать арендатору, страдающему от жары прямо сейчас? Не стоит бездумно сразу ремонтировать за свой счёт — необходимо чётко уведомить ответственную сторону (как правило, арендодателя) о необходимости ремонта, приложив фото и видео повреждённого участка, например через официальное уведомление. Если и после уведомления арендодатель в разумный срок не производит ремонт, арендатор может сначала отремонтировать за свой счёт, а затем потребовать эти расходы от арендодателя. Это требование расходов в связи с неисполнением арендодателем обязанности по ремонту, и судебная практика иногда признаёт это как требование о возмещении необходимых расходов. Если арендодатель так и не выплачивает расходы, арендатор может отказаться от уплаты арендной платы в размере, пропорциональном ущербу, понесённому из-за невозможности пользоваться кондиционером до момента ремонта, а также может заявить о зачёте понесённых расходов на ремонт из залога, подлежащего возврату при прекращении договора аренды.

Адвокат юридической фирмы «Дэрюн» Син Хе Джин сообщила: «И наоборот, если арендодатель столкнулся с ситуацией, когда арендатор в одностороннем порядке вызвал дорогую частную компанию, а затем требует чрезмерную плату за ремонт или вычитает её из арендной платы, нет необходимости безоговорочно это принимать. В этом случае следует запросить у компании по обнаружению протечек или у ремонтника объективное заключение о причине поломки и разобраться, относится ли вид дефекта к крупному ремонту, не является ли это нарушением обязанности заботливого управления со стороны арендатора или дефектом общего трубопровода», и добавила: «Если вина арендатора очевидна или это относится к мелкому ремонту, но он в одностороннем порядке не платит арендную плату, то при достижении задолженности размера платы за 2 периода можно в соответствии со статьёй 640 Гражданского кодекса правомерно уведомить о расторжении договора аренды и вычесть из залога расходы на устранение повреждений и просроченную арендную плату».

Споры из-за протечек кондиционеров в начале лета, в сочетании с индексом дискомфорта, легко перерастают в эмоциональные конфликты, вплоть до взаимных оскорблений. Вместо того чтобы бездумно избегать контакта или, не платя арендную плату, вступать в эмоциональное противостояние, крайне важно объективно установить причину поломки. Затем разумным способом защитить своё имущество и права может стать планомерное прохождение процедур — например, отправка официального уведомления при содействии юриста.

Enet News, корреспондент Пак Чон У (woo@enetnews.co.kr)

[Читать статью полностью]\r\nСпоры из-за поломки кондиционера и протечки: кто несёт ответственность за возмещение — «арендодатель или арендатор»? (перейти)\r