ข้อพิพาทแอร์เสียและน้ำรั่ว ความรับผิดในการชดใช้ระหว่าง 'เจ้าของบ้านกับผู้เช่า' เป็นอย่างไร?

เมื่อความร้อนต้นฤดูร้อนเริ่มต้นขึ้น ความขัดแย้งเรื่องน้ำรั่วจากแอร์ก็เริ่มเกิดขึ้นในห้องเช่า วิลล่า และอพาร์ตเมนต์ เนื่องจากเมื่อเปิดใช้แอร์ที่ทิ้งไว้ตลอดฤดูหนาวเป็นครั้งแรกในรอบนาน แล้วมาพบว่าเสียในภายหลัง หรือเกิดปัญหาน้ำรั่วออกจากเครื่องจนส่งผลกระทบต่อบ้านชั้นล่าง เกิดเป็นความเสียหายลำดับที่สอง ปัญหาคือ ต่างฝ่ายต่างโยนความรับผิดชอบค่าซ่อมหรือค่าติดวอลเปเปอร์กันไปมา จนในที่สุดลุกลามเป็นการทะเลาะที่เละเทะ ดังนั้น เมื่อเกิดปัญหาเช่นนี้ การเข้าใจเกณฑ์ทางกฎหมายที่ชัดเจนและรับมืออย่างมีกลยุทธ์ตั้งแต่ต้นจึงสำคัญยิ่งกว่าสิ่งใด

เมื่อเกิดความเสียหายจากน้ำรั่วจากแอร์ ผู้ที่จะถูกเรียกร้องค่าเสียหายจะแตกต่างกันไปตามสาเหตุของน้ำรั่ว ความขัดแย้งที่พบบ่อยที่สุดคือการโต้เถียงเรื่องความรับผิดระหว่างเจ้าของบ้านกับผู้เช่า ตามประมวลกฎหมายแพ่งเกาหลี มาตรา 623 กำหนดว่าผู้ให้เช่ามีหน้าที่รักษาสภาพที่จำเป็นเพื่อให้ผู้เช่าสามารถใช้·แสวงประโยชน์จากทรัพย์ตามเนื้อหาของสัญญาได้ (หน้าที่ในการซ่อมแซม) แนวคำพิพากษาถือตามหลักนี้ว่า หากไม่ใช่ปัญหาเล็กน้อยที่ผู้เช่าซ่อมได้เองง่าย ๆ โดยไม่ต้องเสียค่าใช้จ่ายมากนัก แต่เป็นความเสียหายในระดับที่หากไม่ซ่อมก็ไม่อาจใช้·แสวงประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ของสัญญาได้ ผู้ให้เช่าก็มีหน้าที่ต้องซ่อมแซม

ตามเกณฑ์นี้ ในกรณีของแอร์ หากเกิดปัญหาที่แก่นแท้ของการทำงานของเครื่อง เช่น คอมเพรสเซอร์หรือเมนบอร์ดเสีย หรือน้ำยาแอร์รั่วเพราะท่อเสื่อมสภาพ ถือเป็นการซ่อมขนาดใหญ่ที่ผู้ให้เช่าต้องรับผิดชอบค่าซ่อม เนื่องจากแอร์เป็นอุปกรณ์พื้นฐานของการอยู่อาศัยยุคปัจจุบัน

ในทางกลับกัน การบำรุงรักษาง่าย ๆ หรือการเปลี่ยนวัสดุสิ้นเปลือง เช่น การเปลี่ยนแบตเตอรี่รีโมต การล้างแผ่นกรอง การเติมน้ำยาแอร์ธรรมดา ถือเป็นการซ่อมขนาดเล็กที่โดยทั่วไปผู้เช่าเป็นผู้รับผิดชอบ นอกจากนี้ หากผู้เช่าเปลี่ยนท่อระบายน้ำเองตามอำเภอใจ หรือไม่เทถังน้ำทิ้งตามเวลาจนน้ำล้น ถือเป็นการละเลยการดูแล (การละเมิดหน้าที่ในการดูแลรักษาเยี่ยงวิญญูชน) ของผู้เช่า ความรับผิดในการชดใช้จึงตกแก่ผู้เช่า

แต่ความรับผิดจากน้ำรั่วไม่ได้จำกัดอยู่แค่ระหว่างผู้ให้เช่ากับผู้เช่าเสมอไป ในอพาร์ตเมนต์ หากสาเหตุไม่ได้มาจากปัญหาของแต่ละครัวเรือน แต่มาจากท่อระบายน้ำส่วนกลางที่รวบรวมน้ำทิ้งของแอร์จากหลายครัวเรือนถูกสิ่งแปลกปลอมอุดตันจนน้ำไหลย้อนเข้าครัวเรือน ในกรณีนี้ต้องเรียกร้องค่าเสียหายจากคณะกรรมการผู้พักอาศัยหรือสำนักงานนิติบุคคลอาคารชุดที่รับผิดชอบการจัดการส่วนกลาง

นอกจากนี้ ในกรณีอาคารสร้างใหม่ ก็ต้องพิจารณาการดำเนินการทางกฎหมายต่อผู้รับเหมาก่อสร้างด้วย ในอพาร์ตเมนต์หรือออฟฟิศเทลที่เพิ่งสร้างเสร็จไม่นาน อาจเกิดน้ำรั่วจากข้อบกพร่องเชิงโครงสร้างของท่อฝังของระบบแอร์หรืองานกันซึมที่ไม่ได้มาตรฐาน เนื่องจากไม่ใช่ความผิดของผู้เช่าแต่เป็นการก่อสร้างที่ไม่ได้มาตรฐาน จึงต้องเรียกร้องให้บริษัทจัดจำหน่ายและผู้รับเหมาก่อสร้างซ่อมแซมข้อบกพร่องโดยตรงและเรียกร้องค่าชดใช้ความเสียหายลำดับที่สอง

แล้วผู้เช่าที่กำลังทนทุกข์กับความร้อนอบอ้าวควรรับมืออย่างไร? ไม่ควรรีบซ่อมด้วยเงินตัวเองอย่างไร้ทิศทาง แต่ควรแจ้งผู้ที่รับผิดชอบ (โดยหลักคือผู้ให้เช่า) อย่างชัดเจนผ่านหนังสือรับรอง พร้อมภาพถ่ายและวิดีโอส่วนที่เสีย ว่ามีความจำเป็นต้องซ่อม หากหลังจากแจ้งแล้ว ผู้ให้เช่ายังไม่ซ่อมภายในระยะเวลาอันสมควร ผู้เช่าสามารถซ่อมด้วยเงินตัวเองก่อนแล้วเรียกค่าใช้จ่ายนั้นจากผู้ให้เช่าได้ นี่เป็นการเรียกค่าใช้จ่ายจากการที่ผู้ให้เช่าไม่ปฏิบัติตามหน้าที่ในการซ่อมแซม และแนวคำพิพากษาก็ยอมรับว่าเป็นการเรียกคืนค่าใช้จ่ายจำเป็น หากผู้ให้เช่าไม่ยอมจ่ายค่าใช้จ่ายในที่สุด ผู้เช่าสามารถปฏิเสธการชำระค่าเช่าตามสัดส่วนความเสียหายที่ได้รับจากการใช้แอร์ไม่ได้จนกว่าจะมีการซ่อมแซม และสามารถอ้างให้หักหนี้ค่าซ่อมที่จ่ายไปจากเงินประกันที่จะได้คืนเมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดได้

ทนายความชิน ฮเย-จิน แห่งสำนักงานกฎหมายแดรยุน กล่าวว่า "ในทางกลับกัน ในมุมของผู้ให้เช่า หากเผชิญสถานการณ์ที่ผู้เช่าเรียกช่างเอกชนราคาแพงมาเองแล้วเรียกค่าซ่อมที่มากเกินควร หรือหักค่าเช่ารายเดือนฝ่ายเดียว ก็ไม่จำเป็นต้องยอมรับโดยไม่มีเงื่อนไข ในกรณีนี้ควรขอความเห็นเชิงภววิสัยเกี่ยวกับสาเหตุของการเสียจากบริษัทตรวจหาจุดรั่วหรือช่างซ่อม เพื่อพิจารณาว่าประเภทของข้อบกพร่องเข้าข่ายการซ่อมขนาดใหญ่หรือไม่ เป็นการละเมิดหน้าที่ดูแลรักษาของผู้เช่าหรือข้อบกพร่องของท่อส่วนกลางหรือไม่" และ "หากความผิดของผู้เช่าชัดเจนหรือเข้าข่ายการซ่อมขนาดเล็ก แต่ผู้เช่ากลับค้างชำระค่าเช่ารายเดือนฝ่ายเดียว เมื่อยอดค้างชำระถึง 2 งวด ก็สามารถแจ้งบอกเลิกสัญญาเช่าตามประมวลกฎหมายแพ่ง มาตรา 640 อย่างถูกกฎหมาย และหักค่าเสียหายและค่าเช่าค้างชำระจากเงินประกันได้"

ข้อพิพาทน้ำรั่วจากแอร์ในต้นฤดูร้อนมักลุกลามเป็นการทะเลาะทางอารมณ์ได้ง่าย เช่น การด่าทอกันไปมาเมื่อผสมกับดัชนีความไม่สบายตัว แทนที่จะหลบเลี่ยงการติดต่อหรือค้างค่าเช่าแล้วเผชิญหน้ากันด้วยอารมณ์อย่างไร้ทิศทาง การเข้าใจสาเหตุของการเสียอย่างเป็นภววิสัยจึงสำคัญยิ่งกว่าสิ่งใด จากนั้นการรับความช่วยเหลือจากผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายและดำเนินการตามขั้นตอนอย่างเป็นระบบ เช่น การส่งหนังสือรับรอง อาจเป็นวิธีที่ชาญฉลาดในการปกป้องทรัพย์สินและสิทธิของแต่ละฝ่าย

อีเน็ตนิวส์ ผู้สื่อข่าว พัก จอง-อู (woo@enetnews.co.kr)

[อ่านบทความฉบับเต็ม]\r\nข้อพิพาทแอร์เสียและน้ำรั่ว ความรับผิดในการชดใช้ระหว่าง ‘เจ้าของบ้านกับผู้เช่า’ เป็นอย่างไร? (คลิก)\r