Việc chậm đăng ký kéo dài do tranh chấp··· Làm sao tránh bị phạt hành chính oan uổng

Nếu sau khi mua bất động sản mà không hoàn tất việc đăng ký chuyển quyền sở hữu trong thời gian dài, theo Luật Đăng ký tên thật bất động sản, người mua có thể bị phân loại là người chậm đăng ký kéo dài và bị áp dụng tiền phạt hành chính. Tuy nhiên, nếu việc chuyển đăng ký thực tế không thể thực hiện được do tranh chấp về quyền lợi với người bán, thì có khả năng được công nhận là ngoại lệ, nên có ý kiến cho rằng cần phải xem xét về mặt pháp lý.

Luật hiện hành về đăng ký tên người có quyền thực chất đối với bất động sản quy định rằng, nhằm bảo đảm tính minh bạch của giao dịch bất động sản và ngăn chặn đầu cơ, trốn thuế, nếu không thực hiện đăng ký chuyển quyền sở hữu trong một thời hạn nhất định kể từ ngày hoàn tất việc thanh toán tiền mua bán thì sẽ áp dụng tiền phạt hành chính do chậm đăng ký kéo dài. Tuy nhiên, trên thực tế giao dịch, không ít trường hợp thủ tục đăng ký bị chậm trễ do tranh chấp về việc thanh toán tiền mua bán hoặc do người bán từ chối hợp tác.

Như vậy, khi phán định tính hợp pháp của việc áp dụng tiền phạt, vấn đề cốt lõi là liệu "việc thực hiện nghĩa vụ đối ứng đã thực chất hoàn tất hay chưa" theo Luật Đăng ký tên thật bất động sản. Điều này không đơn thuần có nghĩa là thời gian đã trôi qua, mà là liệu người mua đã thanh toán toàn bộ số tiền đã thỏa thuận và đạt đến trạng thái khách quan có thể yêu cầu đăng ký chuyển quyền sở hữu bất cứ lúc nào hay chưa.

Ví dụ, dù người mua đã thanh toán toàn bộ tiền mua bán nhưng người bán yêu cầu thêm tiền hoặc phủ nhận việc nhận tiền và từ chối cấp giấy tờ cần thiết cho việc đăng ký, thì có thể xảy ra tình huống người mua khó tự mình chuyển đăng ký. Những tình huống như vậy có thể là yếu tố quan trọng trong việc phán định tính hợp pháp của việc áp dụng tiền phạt chậm đăng ký kéo dài.

Trên thực tế, trong một vụ việc liên quan gần đây, đối với sự việc người bán phủ nhận việc thanh toán tiền và từ chối chuyển đăng ký trong thời gian dài, tòa án đã phán định rằng cho đến khi quyền của người mua được xác định thông qua vụ kiện dân sự thì người mua thực chất không thể tự mình đăng ký. Đặc biệt, tòa tuyên rằng không thể coi việc thời hiệu của trái quyền tiền mua bán đã hoàn thành ngay lập tức đồng nghĩa với trạng thái "nghĩa vụ đối ứng đã thực chất hoàn tất" theo Luật Đăng ký tên thật bất động sản, và đã hủy quyết định phạt hành chính.

Hội đồng xét xử cho rằng vì nguyên nhân khiến người mua không thể đăng ký không phải là sự chậm trễ đơn thuần mà là do trở ngại về mặt pháp lý và thực tế, nên khó đánh giá đây là vi phạm nghĩa vụ chậm đăng ký kéo dài. Điều này được giải thích theo ý nghĩa rằng vì mục đích lập pháp của Luật Đăng ký tên thật bất động sản là nhằm quản lý việc ủy thác đứng tên và giao dịch mang tính đầu cơ, nên không được đồng loạt coi cả tranh chấp về quan hệ quyền lợi thực tế là đối tượng chế tài.

Luật sư Shin Hyo-sang của Công ty luật Daeryun giải thích: "Tiền phạt chậm đăng ký kéo dài không được áp dụng đồng loạt cho mọi trường hợp chậm đăng ký, mà phải xem xét tổng hợp nguyên nhân chậm đăng ký và quan hệ quyền lợi thực tế", và "Nếu chứng minh được khách quan rằng việc đăng ký không thể thực hiện do người bán từ chối hợp tác hay do tranh chấp về quyền lợi, thì quyết định phạt hành chính cũng có khả năng bị hủy".

Ông tiếp tục khuyên: "Cơ quan hành chính cũng cần xem xét kỹ lưỡng diễn biến giao dịch thực tế và bản chất của tranh chấp thay vì chỉ dựa vào việc tính toán thời hạn một cách hình thức", và "Trong trường hợp bị áp tiền phạt chậm đăng ký kéo dài một cách oan uổng, điều quan trọng là phải thu thập đầy đủ tài liệu liên quan rồi cứu vãn quyền lợi thông qua các thủ tục pháp lý phù hợp như kiện hành chính".

[Xem toàn bộ bài viết]
Việc chậm đăng ký kéo dài do tranh chấp··· Làm sao tránh bị phạt hành chính oan uổng (Đi đến)