空调故障及漏水纠纷，"房东与租客"的赔偿责任如何？

初夏酷暑来临时，单间、别墅、公寓等处便开始出现围绕空调漏水的矛盾。因为整个冬天闲置未用的空调久违地运转后，被发现故障，或机器出现漏水问题波及楼下住户，造成二次损害。问题在于，双方互相推诿维修费或裱糊费用责任，最终扩大为泥潭之争。因此，一旦发生此类问题，把握明确的法理标准并从初期起战略性应对至关重要。

空调漏水造成损害时，损害赔偿请求对象因漏水原因而异。最常见的矛盾是房东与租客之间的责任攻防。根据我国《民法》第623条，房东负有维持租客能够按合同内容使用·收益标的物所需状态的义务（修缮义务）。判例以此为依据认为，若并非租客无需花费便可轻易修复的琐碎问题，而是不修缮便无法按合同目的使用·收益程度的破损，则房东负有修缮义务。

依此标准，就空调而言，压缩机（compressor）或主板等核心部件的故障、因管道老化导致的制冷剂泄漏等，属于其本身功能发生本质问题的情况，属于大规模修缮，由房东承担维修责任。这是因为空调属于现代居住生活的基本设备。

相反，遥控器电池更换、滤网清洁、单纯制冷剂充填等简单维护·保养或消耗品更换，被视为小规模修缮，一般由租客承担。此外，若租客擅自变更排水软管或未及时清空冷凝水盒导致水溢出，则属于租客管理疏忽（违反善良管理人注意义务），赔偿责任归于租客。

但并非所有漏水责任都仅限于房东与租客之间。若在公寓等处，原因并非个别住户的问题，而是多个住户空调排出水汇聚流经的公用排水管被异物堵塞、导致水倒灌入户内，此时应向承担公用部分管理责任的业主代表会议或管理事务所请求损害赔偿。

此外，就新建建筑而言，还须考虑对施工方的法律应对。建成不久的公寓或写字楼中，可能因中央空调预埋管道的结构性缺陷或防水施工不良而发生漏水。这并非租客等的过失，而是施工不良，因此应直接向销售公司及施工方要求瑕疵修复并就二次损害请求赔偿。

那么，眼下正饱受酷暑之苦的租客应如何应对呢？不应贸然自掏腰包先行维修，而应将需要维修的事实连同故障部位的照片及视频一起发送给责任主体（主要为房东），并通过内容证明等明确通知。通知后房东仍未在相当期间内进行维修的，租客可先自费维修，再向房东请求该费用。这属于房东未履行修缮义务而产生的费用请求，判例有时也将其认定为必要费返还请求。若房东最终仍不支付费用，租客可按无法使用空调所受损害的比例，拒绝支付租金；并可主张将支出的维修费用债权，在租赁合同终止时从应返还的保证金中扣除。

法务法人大伦申惠珍律师表示："反过来，从房东立场看，若遇到租客单方面叫来高价的私人业者后请求过高维修费或扣减月租的情况，无需无条件接受。此时应要求漏水探测业者或维修技师就故障原因出具客观意见书，审查瑕疵种类是否属于大规模修缮、是否为租客违反善良管理人注意义务或公用管道瑕疵。"她还表示："若租客过失明显或属于小规模修缮却仍单方面拖欠月租，当拖欠额达到两期时，可依据《民法》第640条合法通知解除租赁合同，并从保证金中扣除破损费用及拖欠租金。"

初夏空调漏水纠纷与不快指数相叠加，容易激化为互相恶言相向的情绪之争。与其贸然回避联系或拖欠月租、情绪性对立，不如客观把握故障原因，这才是最重要的。此后在法律专家协助下发送内容证明等，循序渐进地走完系统性程序，才可能成为守护各自财产与权利的明智方法。

eNet新闻 朴正宇记者（woo@enetnews.co.kr）

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