重建分摊金炸弹，组合员必须确认的法律核对要点

以首尔主要重建小区为中心，追加分摊金负担正急剧增加。事业初期预估为数千万韩元水平的分摊金，在管理处分计划阶段飙升至数亿韩元的案例层出不穷，施工费上涨和金融费用增加的余波原封不动地转嫁给组合员。部分小区甚至出现所谓“分摊金逆转现象”，还发生了放弃入住权的案例。

对此，法务法人（有限）大伦宣宥柱律师说明：“分摊金纠纷往往与管理处分计划的妥当性和事业费核算过程的合法性问题直接相关”，“在收到巨额分摊金通知书之前，于初期阶段仔细确认相关法律程序比什么都重要。”以下是与宣律师的一问一答。

Q. 分摊金以何种标准确定，追加分摊金增加的原因是什么。
A. 制定管理处分计划时，分摊金以组合员新分配到的公寓的组合员分售价，减去原有资产认定额（权利价额）后的金额核算。《城市及居住环境整备法》（以下简称城市整备法）第74条第1项第6号规定，管理处分计划必须包含整备事业费的估算额及据此的组合员分摊规模、分摊时期。问题发生在事业推进过程中，因施工公司施工费上调、利率上升导致金融费用增加、频繁的设计变更等，总事业费急剧增加时。总事业费增加会导致比例率下降、组合员的权利价额也随之减少，其差额便转嫁为追加分摊金（城市整备法第74条第1项第6号）。

Q. 收到追加分摊金通知的组合员应先确认什么。
A. 不应因收到追加分摊金通知就立即决定是否缴纳。首先应确认增额事由和核算依据，并审视城市整备法上必要的程序是否合法履行。核心是追加分摊金缴纳义务的确定要件。判例指出：“组合员的追加分摊金缴纳义务要确定性地发生，须有管理处分计划变更认可，或至少在组合员大会上就整备事业费的组合员各自分摊明细有明示的议决。”城市整备法第45条第1项第8号将“整备事业费的组合员各自分摊明细”明示为大会议决事项，同项第10号也将管理处分计划的制定、变更规定为大会议决事项。管理处分计划变更的大会须有组合员的100分之20以上亲自出席（城市整备法第45条第10项），整备事业费增加100分之10以上时需组合员3分之2以上赞成（城市整备法第45条第4项）。此外，还须务必确认是否属于城市整备法第29条之2规定的施工费验证对象。当组合员5分之1以上提出要求，或施工费增额比例在事业施行计划认可前选定施工方的情形达100分之10以上、之后选定的情形达100分之5以上时，须义务性地向韩国不动产院等整备事业支援机构申请施工费验证（城市整备法第29条之2第1项）。这是能够客观验证施工费核算适当性的核心防御程序。

Q. 无法缴纳或拒绝缴纳分摊金会产生什么问题。
A. 拖欠分摊金会产生滞纳利息，搬迁费、中期款贷款可能受限。若欠缴长期化，可能根据组合章程进行组合员资格丧失或分售合同解除程序，最坏情况下可能成为现金清算对象。若不经合法程序而无条件拒绝缴纳，可能产生意想不到的不利，因此存在纠纷时，一并审查合法的法律应对和是否缴纳很重要。从初期就与专家商议决定资金筹措方案和权利保护方案，是守护资产最安全的途径。

Q. 若判断程序存在问题，可采取何种法律应对。
A. 追加分摊金纠纷的核心不在金额本身，而在程序的合法性。未经管理处分计划变更认可，或未经组合员各自分摊明细的大会议决而征收的追加分摊金，作为法律上无原因的利得，成为不当得利返还请求的对象。若大会议决或施工费验证等法定程序存在瑕疵，可考虑大会决议无效确认诉讼（当事人诉讼）。管理处分计划变更认可已公告的情形，须提起管理处分计划撤销、无效确认诉讼（抗告诉讼），撤销诉讼须自认可公告日起90日内提起（《行政诉讼法》第20条），必要时最好并行执行停止申请。不过在移转公告生效之后，将丧失争议管理处分计划无效的法律上利益，因此在移转公告前迅速获得权利救济很重要。

李东吾 记者 (canon35@mt.co.kr)

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