商铺内同业经营纠纷，业种限制的约束力与既有商户的应对方法？

-边宽勋 法务法人(有限)大伦 律师 法律专栏

经营店铺期间，若紧邻或同一楼层新入驻了相同业种的商铺，既有商户便会陷入巨大的困惑与经营损失之中。为阻止商铺内重复业种入驻而抗议，但新入驻的店主往往以'制定该商铺规则时我并不在场'或'租赁契约书中并无限制业种的内容'为由相抗。那么，既有商户是否只能以没有具体约定或契约为由，承受商圈侵害呢。先说结论，法律在此类情形下设有保护既有入驻者正当权利的明确标准。

商铺分售过程中设定的业种限制约定，超越商户之间的私下约定，具有一种赋予该店铺之独占经营权的财产价值。据大法院判例等，分售取得商铺的人，在无特别情形下，被视为已就相互间容忍并遵守业种限制义务作出默示同意。特别是由于其与店铺的权利一体化而承继，故对新购入店铺的受让人或租入的新承租人也无例外地适用。因此，即便新租赁契约书中遗漏了业种限制文句，若新入驻者强行同业经营，既有商户便享有可通过法院请求禁止经营的权利。

此外，即便最初分售时建筑主并未明示指定各个店铺的业种，保护既有商户权利的途径依然敞开。因为入住后由全体商铺所有者组成的管理团，若满足集合建筑物法所定的表决法定人数而制定了业种限制管理规约，此规约在法律上也具有充分的约束力。此类规约与所有者的核心财产权相连，故日后欲解除或变更限制时，持有各店铺的真正所有人即各个店铺所有者的严格合意是必需的。并不因新承租人擅自无视或承租人之间相互默认，商铺规约的效力便消失。

实际上，在笔者曾办理的案件中，有长期经营店铺的商户针对后来入驻并开始同业经营的新入驻者请求禁止经营、从而获认定权利的案例。当时新入驻者相抗称，制定商铺自治规约之时自己甚至尚未入驻该商铺、也从未签名同意该规约，故不受其效力约束。但法院判既有商户胜诉。法院认为，即便没有建筑主的初期指定，经合法程序与法定人数制定的管理规约对整个商铺具有对抗力。并明示，即便是未参与规约制定的新入驻者，只要进入商铺便有遵守既有规约的义务，从而认定了既有商户的权利。

那么，面临此类情形的商户该如何应对呢。与其和新店主感情用事地争执，不如以客观依据为基础着手法律应对。首先，确保商铺管理团规约或最初分售契约书等，备齐能够证明我方商铺存在业种限制约定这一事实及其具体保护范围的文件十分重要。此后，收集能够客观证明新店铺经营的品类与经营方式与自己的业种实质重合的资料(现场照片、收据、销售物品明细等)，可向法院申请禁止经营假处分。进一步说，若因非法商圈侵害已发生销售减少等损害，也可一并请求损害赔偿。商圈侵害是直接导致经营损失的重要问题，因此从案件初期起获得熟悉相关法理的法律专家的帮助、系统地应对以守护正当权利，才是明智之举。

李东午 记者 (canon35@mt.co.kr)

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