Lonjakan korban penipuan 'jaminan sewa kosong'…jenis dan cara pencegahannya?

[Pembawa Acara]
Kasus tidak menerima kembali uang jaminan sewa akibat penipuan sewa jeonse semakin meningkat.
Belakangan ini bahkan diberitakan pula sebuah kasus di mana satu orang melakukan aksi penipuan senilai sekitar 48 miliar won Korea Selatan.
Termasuk kasus ini, kerugian di Gwangju dan Jeonnam pada paruh kedua tahun ini saja mencapai 55 miliar won Korea Selatan.
Hari ini, dalam 'Dialog Isu', kami akan berbincang dengan Pengacara Kim So-yul mengenai jenis-jenis penipuan sewa jeonse dan cara pencegahannya.
Selamat datang.

Pertama, ada yang disebut penipuan 'jeonse kaleng kosong (kkangtong jeonse)'.
Bisakah Anda jelaskan seperti apa itu?

[Jawaban]
Yang disebut penipuan jeonse atau penipuan kkangtong adalah ketika pihak yang menyewakan, baik dengan sengaja maupun bersekongkol dengan makelar berlisensi, membuat kontrak jeonse sedemikian rupa sehingga penyewa tidak dapat memperoleh kembali uang jaminannya.
Terutama pada kasus vila baru yang harga pasarnya belum terbentuk, uang jaminan digelembungkan lalu kontrak jeonse ditandatangani, kemudian hak kepemilikan dialihkan dan pelakunya menghilang; atau seperti sekarang ketika harga properti turun, muncul kkangtong jeonse di mana uang jaminan jeonse terbentuk lebih tinggi daripada harga jual properti.

[Pembawa Acara]
Bagaimana hal itu bisa terjadi, apakah ada celah dalam sistemnya?

[Jawaban]
Sebenarnya penyewa memang kekurangan informasi, itu faktanya.
Jadi, hal ini banyak dipicu oleh perbedaan hak akses terhadap informasi tersebut.
Penyebab terbesarnya adalah karena penyewa sendiri tidak mengetahui harga sewa yang wajar, tidak mengetahui pula ada tidaknya tunggakan pihak yang menyewakan, serta tidak begitu tahu seberapa besar uang jaminan berprioritas lebih tinggi yang telah ditetapkan; dan kedua, dalam situasi turunnya harga properti seperti sekarang, pemilik rumah setelah menimbang untung rugi kadang sampai pada penilaian bahwa melepaskan rumah lebih baik daripada mengembalikan uang jaminan jeonse.

Yang ketiga adalah memanfaatkan celah daya lawan (daehangryeok).
Menurut Undang-Undang Perlindungan Penyewa Perumahan Korea Selatan saat ini, daya lawan itu timbul pada pukul 00.00 tanggal berikutnya.
Artinya, karena efeknya baru timbul keesokan harinya, apabila pada hari itu kontrak jeonse ditandatangani lalu pemilik rumah menetapkan hak jaminan atas rumah dan mengambil pinjaman dengan agunan tersebut, penyewa pada akhirnya terdorong ke urutan prioritas yang lebih rendah.

[Pembawa Acara]
Kalau begitu, pada akhirnya muncul pemikiran bahwa kebijakan untuk penyewa, yaitu orang-orang yang menyewa rumah, perlu dilengkapi secara lebih rapat. Bagaimana pendapat Anda?

[Jawaban]
Karena itu, belakangan ini Kementerian Pertanahan, Infrastruktur, dan Transportasi Korea Selatan pernah mengeluarkan siaran pers mengenai sistem perlindungan penyewa.
Jadi tadi sudah disebutkan bahwa penyebab terbesarnya adalah kurangnya informasi penyewa.
Maka, mereka katanya akan membangun sesuatu yang disebut 'Aplikasi Jeonse Aman Diagnosis Mandiri'.
Aplikasi ini akan diluncurkan pada Januari tahun depan.
Di dalam aplikasi ini disediakan pula informasi seperti harga jeonse yang wajar untuk tempat tinggal yang diinginkan, informasi mengenai pihak penyewa bermasalah, serta informasi tentang apakah bangunan tersebut merupakan bangunan ilegal tanpa izin.
Pengelolaan terhadap pelaku usaha penyewaan juga akan diperkuat, dan karena hal semacam ini banyak terjadi pada vila baru, katanya akan disiapkan pula sistem penetapan harga yang adil untuk vila baru.
Selain itu, secara hukum pun, seperti tadi saya sampaikan, Rancangan Revisi Undang-Undang Perlindungan Penyewa Perumahan sudah dalam tahap pemberitahuan legislasi.
Sehingga hak meminta persetujuan bagi penyewa untuk meminta pihak yang menyewakan memberikan informasi tentang uang jaminan berprioritas lebih tinggi akan ditegaskan secara tertulis, dan pihak yang menyewakan direvisi menjadi berkewajiban menyetujui hal itu.

Kedua, penyewa dapat meminta surat keterangan pembayaran pajak kepada pihak yang menyewakan.
Hal itu untuk memverifikasi pembayaran pajak atau memeriksa ada tidaknya tunggakan pajak nasional dan pajak daerah; dan ketiga, cakupan penyewa bernilai kecil serta uang penggantian prioritas utama dinaikkan.
Saat ini untuk Kota Metropolitan Gwangju batasnya 70 juta won Korea Selatan, akan dinaikkan menjadi 85 juta won Korea Selatan ke bawah, dan uang penggantian prioritas utama pun yang saat ini 23 juta won Korea Selatan ke bawah dinaikkan 5 juta won Korea Selatan menjadi 28 juta won Korea Selatan ke bawah.
Menyesuaikan hal itu, surat kontrak baku penyewaan perumahan juga direvisi, dan untuk mencegah penipuan yang memanfaatkan daya lawan, ditegaskan secara tertulis bahwa hingga keesokan hari setelah penyewa dijadwalkan melakukan pelaporan pindah domisili, pihak yang menyewakan dilarang menetapkan hak jaminan atas rumah tersebut.

[Pembawa Acara]
Seperti yang Anda sampaikan tadi, tampaknya penting untuk mencermati dengan teliti sejak menjalankan kontrak.
Kalau begitu, apa saja yang perlu dicermati baik-baik oleh penyewa sebelum berkontrak?

[Jawaban]
Yang paling penting, melebihi sistem hukum dan kelembagaan, adalah penyewa mencermatinya dengan teliti.
Kunjungilah beberapa kantor properti untuk memverifikasi informasi harga pasar di sekitarnya, lalu cermati pula sertifikat pendaftaran tanah (deungibu) properti dengan teliti untuk memverifikasi isi mengenai uang jaminan berprioritas lebih tinggi.
Karena harus dilihat apakah itu bangunan ilegal, periksalah pula buku register bangunan (geonchukmul daejang); dan bila harga jual dan harga jeonse mirip, sering kali pihak yang menyewakan terdaftar sebagai pelaku usaha penyewaan.

Dalam kasus seperti itu, karena keikutsertaan asuransi jaminan juga wajib, coba verifikasi pula keikutsertaannya, periksa apakah pihak yang menyewakan dan pemilik rumah adalah orang yang sama, dan sekalipun orang yang sama, verifikasi kartu identitasnya dengan benar; kemudian jika dikatakan ada pengelola gedung tersendiri, perlu dicermati dengan teliti pula sampai sejauh mana lingkup kuasa yang diterima dari pemilik rumah.

[Pembawa Acara]
Anda telah menyampaikan berbagai hal yang perlu dicermati dengan teliti. Meski sudah berhati-hati seperti itu, seandainya tidak menerima uang jaminan atau rumah beralih ke lelang, bagaimana sebaiknya menyikapinya?

[Jawaban]
Sebenarnya kalau sudah menghilang seperti ini, hampir tidak ada cara untuk menemukannya.
Kalau begitu, kita sebagai konsumen tidak punya pilihan selain bergantung pada penyidikan polisi.
Pertama-tama lakukan pengaduan pidana ke polisi dengan tuduhan penipuan, dan bila untungnya keberadaannya berhasil dilacak, gugatan perdata memang dimungkinkan, tetapi meski dimungkinkan pun banyak kasus yang tetap tidak dapat menagih kembali uangnya.
Karena itu, belakangan ini didirikan pusat dukungan satu atap untuk para korban penipuan jeonse seperti ini.
Jadi bagi orang-orang yang tidak menerima uang jaminan, katanya disediakan pinjaman dana darurat berbunga rendah, dan bagi penyewa yang tidak punya tempat tinggal saat itu juga disediakan hunian sementara.

[Pembawa Acara]
Terakhir, untuk penipuan properti terencana semacam ini, hukuman apa yang mungkin dijatuhkan dan sampai sejauh mana pertanggungjawaban dapat dituntut?

[Jawaban]
Jadi, menurut hukum pidana bisa dikenakan 'tindak pidana penipuan', atau tergantung jenisnya, 'tindak pidana pemalsuan dokumen pribadi' juga dimungkinkan.
Tindak pidana penipuan menurut hukum pidana merupakan kejahatan yang sangat berat, diancam pidana penjara paling lama 10 tahun atau denda paling banyak 20 juta won Korea Selatan.
Bila makelar berlisensi ikut terlibat dalam perbuatan ini, maka dimungkinkan pula sebagai turut serta melakukan tindak pidana penipuan (pelaku peserta) atau pembantu tindak pidana; dan terlepas dari itu, menurut Undang-Undang Makelar Berlisensi, makelar tersebut diancam pidana penjara paling lama 3 tahun atau denda paling banyak 30 juta won Korea Selatan, dan di luar tanggung jawab ganti rugi yang terpisah, dapat pula dikenai pembekuan lisensi hingga pencabutan pendaftaran, sebuah kejahatan yang sangat berat.

[Pembawa Acara]
Karena ini benar-benar kejahatan yang menyasar rakyat kecil, tampaknya diperlukan hukuman yang tegas.
Perbincangan hari ini kita cukupkan sampai di sini.
Terima kasih.

Lihat naskah lengkap artikel-https://news.kbs.co.kr/news/view.do?ncd=5611693&ref=A