Jika hak dilanggar karena 'penyewa tidak bisa dihubungi', penyerahan bangunan harus diperoleh melalui gugatan

Kolom hukum Choi Yong-hwan, Pengacara Senior Firma Hukum Daeryun (Perseroan Terbatas)

Gugatan penyerahan bangunan adalah gugatan yang diajukan pemilik sewa (lessor) untuk menuntut penyerahan terhadap penyewa yang menduduki properti secara melawan hukum meskipun telah kehilangan hak menguasainya. Umumnya, gugatan diajukan apabila penyewa terus menduduki tanpa izin dalam keadaan tidak memiliki hak menguasai, seperti △menunggak uang sewa △penyerahan objek akibat berakhirnya kontrak.

Apabila setelah pemutusan kontrak yang sah penyewa tetap menduduki properti tanpa izin dan tidak keluar, pemilik sewa tak pelak mengalami kerugian ekonomi yang besar. Selain itu, karena adanya perangkat perlindungan hukum bagi penyewa, pemilik sewa pun tidak dapat serta-merta menuntut pengosongan, sehingga cukup banyak terjadi kasus pemilik sewa yang menderita.

Sebagai contoh, ada pula kisah pemilik sewa yang menunggu pembayaran sewa selama beberapa bulan dengan mempertimbangkan keadaan penyewa. Pemilik sewa berkali-kali mengirimkan surat pemberitahuan resmi (naeyong jeungmyeong) yang menuntut pembayaran sewa yang tertunggak, tetapi tidak memperoleh jawaban apa pun. Karena itu, sebagai upaya terakhir, ia menyiapkan gugatan.

Hasil gugatannya, pemilik sewa berhasil memperoleh putusan penyerahan bangunan tanpa kendala. Pengadilan Distrik Changwon pada tanggal 8 bulan lalu memenangkan pemilik sewa dalam 'gugatan penyerahan bangunan' yang diajukan pemilik sewa ruko terhadap penyewa dengan alasan tidak dibayarnya sewa bulanan. Pengadilan menyatakan, "Kontrak sewa antara penggugat dan tergugat telah diputus secara sah," dan, "Para tergugat berkewajiban menyerahkan bangunan kepada penggugat."

Pokok sengketa perkara ini dapat dibagi menjadi 2 hal besar. Pertama, 'ada tidaknya tunggakan' merupakan pokok sengketa pertama. Penggugat dan tergugat pada 2020 menjalin kontrak sewa atas properti perkara ini dengan syarat uang jaminan sewa 20 juta won Korea Selatan dan sewa bulanan 1 juta won Korea Selatan. Para tergugat menunda pembayaran sewa dengan alasan kesulitan ekonomi, dan penggugat mengundurkan tanggal pembayaran dengan mempertimbangkan keadaan mereka yang memprihatinkan. Namun, setelah itu penggugat tetap tidak menerima sewa bulanan meski tanggal yang dijanjikan telah lewat. Sewa bulanan yang menumpuk seperti ini mencapai 9 bulan, dan para tergugat bahkan tidak membayar biaya pengelolaan ruko.

Kedua adalah 'pemberitahuan pemutusan kontrak sewa yang sah'. Menurut Pasal 10 ayat (8) Undang-Undang Perlindungan Sewa Ruko, apabila tunggakan sewa mencapai 3 termin, pemilik sewa dapat langsung memutus kontrak sewa meskipun masih ada sisa masa kontrak. Dalam kasus penggugat, tunggakannya bahkan sudah mencapai 9 termin, dan ia telah memberitahukan isi pemutusan kontrak melalui surat pemberitahuan resmi.

Sebagai kuasa hukum pihak penggugat, saya menyajikan secara jelas dasar hukum atas alasan pemutusan kontrak, dan atas dasar itu menuntut penyerahan properti. Berkat hal itu, penggugat dapat memperoleh pengakuan atas hak menuntut pengembalian objek sebagai pemegang hak milik properti.

Seperti kasus di atas, tidak sulit menjumpai persoalan pemilik sewa yang kesulitan akibat penyewa yang memutus komunikasi dalam hubungan kontrak sewa. Dalam hal ini, apabila pemilik sewa tidak melakukan tanggapan yang tepat, seperti pemberitahuan pemutusan kontrak atau tuntutan pengosongan, terhadap penyewa yang menduduki properti secara melawan hukum, ia justru dapat menghadapi bumerang, seperti dituntut ganti rugi, sehingga diperlukan kehati-hatian.

Selain itu, tanggapan berupa mendatangi penyewa secara serampangan atau memberikan pemberitahuan pemutusan secara sepihak tanpa mencermati syarat pemutusan kontrak dapat menjadi batu sandungan bagi penanganan hukum di kemudian hari. Karena gugatan properti umumnya dapat memakan waktu beberapa bulan, perlu menyusun strategi sejak awal dengan menerima nasihat pengacara spesialis properti.

[Baca artikel selengkapnya] - Jika hak Anda dilanggar akibat 'penyewa yang memutus komunikasi', bangunan harus diterima kembali melalui gugatan (kunjungi)