[Kontribusi] Real estat residensial AS — cara meraih stabilitas dan keuntungan sekaligus

Belakangan ini pasar real estat komersial Amerika Serikat memasuki masa transisi struktural. Berlarutnya tren suku bunga tinggi, mapannya kerja jarak jauh, dan meluasnya konsumsi daring saling berpadu sehingga aset komersial yang berpusat pada perkantoran dan ritel mencatat tingkat kekosongan tinggi di berbagai tempat. Di sebagian kawasan pusat kota, tingkat kekosongan mendekati 30%, dan penyesuaian nilai aset yang menguat penuh sejak pandemi masih belum berakhir. Di tengah meningkatnya ketidakpastian pasar real estat komersial seperti ini, real estat hunian yang relatif memiliki keunggulan arus kas stabil dan kepemilikan aset riil menarik perhatian sebagai alternatif baru.

Nyatanya, real estat hunian Amerika Serikat dapat diharapkan menghasilkan imbal hasil sewa sekitar 7~9% per tahun tergantung wilayah, dan memperkuat posisinya sebagai aset investasi yang menciptakan arus kas tetap bahkan dalam kondisi suku bunga tinggi. Terutama dari sudut pandang investor asing, Amerika Serikat merupakan pasar domestik terbesar di dunia sekaligus memiliki struktur di mana hak kepemilikan hukum dijamin secara jelas, sehingga dinilai sebagai tempat investasi yang dapat mengejar pertahanan aset dan penciptaan keuntungan sekaligus.

Namun, investasi real estat Amerika Serikat bukan sekadar ‘apakah bisa membeli’, melainkan bagaimana mengoperasikan dan dengan struktur apa mengelola pajak serta risiko yang menjadi kunci esensial. Terutama untuk real estat hunian, terus-menerus timbul berbagai biaya pemeliharaan seperti pajak properti, pajak pendidikan, premi asuransi, biaya pengelolaan, dan biaya perbaikan. Selain itu, karena di Amerika Serikat terdapat sistem perpajakan berlapis pada tingkat pemerintah federal-negara bagian-lokal, investor harus benar-benar memiliki pemahaman awal mengenai tarif pajak per wilayah, sistem keringanan, dan cara pengenaan pajak.

Di seluruh Amerika Serikat terdapat berbagai keringanan pajak dan strategi penghematan pajak, dan syarat penerapannya pun berbeda tiap negara bagian. Terutama di kawasan hunian berkepadatan tinggi di wilayah timur (Negara Bagian New York, Massachusetts, Pennsylvania, dan lainnya), sistem keringanan pajak yang ditujukan bagi penghuni tetap atau lansia relatif berkembang baik. Karena lingkungan perpajakan semacam ini berdampak langsung pada imbal hasil investasi, harus didekati secara komprehensif dari sudut pandang total biaya kepemilikan (Total Cost of Ownership), bukan sekadar harga jual beli.

Ciri sistem semacam ini dapat dipahami lebih konkret jika ditelaah dengan mengambil contoh Negara Bagian New York. Negara Bagian New York adalah salah satu negara bagian yang mewakili di mana sistem keringanan pajak bagi penghuni tetap dirancang secara rapat. Pertama, sistem STAR (School Tax Relief) adalah program yang meringankan pajak pendidikan bagi pemilik sekaligus penghuni yang penghasilan dirinya dan pasangannya 500 ribu dolar ke bawah. Selain itu, apabila lansia berusia 65 tahun ke atas tinggal langsung di real estat tersebut, melalui sistem Senior Citizen Exemption dapat memperoleh keringanan pajak properti hingga maksimal 50%. Dengan demikian, apabila dipadukan dengan strategi kepemilikan jangka menengah-panjang untuk hunian atau masa pensiun, beban pajak berkurang secara signifikan.

Lalu, di dalam Negara Bagian New York, wilayah mana yang menjanjikan sebagai tempat investasi riil? Contoh yang mewakili adalah Syracuse. Kota ini merupakan kota universitas tipikal yang terbentuk berpusat pada kampus besar dari Universitas Syracuse dan jajaran SUNY (Universitas Negeri New York), memiliki struktur dengan proporsi mahasiswa dari negara bagian lain dan mahasiswa asing yang tinggi serta kekurangan pasokan asrama. Karena itu, permintaan sewa terhadap apartemen studio atau apartemen kecil stabil, dan sewa bulanan rata-rata untuk tipe studio (satu kamar tidur) mencapai sekitar 1.400 dolar (sekitar 1,9 juta won mata uang Korea).

Harga jual beli real estat jenis tersebut sekitar 150 ribu dolar (sekitar 200 juta won mata uang Korea), dan merupakan struktur yang dapat merealisasikan imbal hasil sewa sekitar 8~9% per tahun tanpa harus dihuni. Terutama apabila memenuhi syarat tertentu, dapat pula dijalankan sekaligus keringanan pajak melalui peralihan ke hunian atau strategi penghematan pajak saat hibah·pewarisan setelah kepemilikan jangka panjang, sehingga dapat dimanfaatkan sebagai platform pengelolaan aset kompleks, bukan sekadar tempat investasi.

Namun, karena real estat Amerika Serikat merupakan aset penghasil sekaligus aset kontraktual berisiko tinggi, konsultasi hukum dan pajak profesional mutlak harus didahulukan. Investor asing terpapar variabel hukum dan kelembagaan yang rumit seperti penerapan FIRPTA (Undang-Undang Pajak Peralihan Real Estat oleh Asing), kemungkinan sengketa perjanjian sewa, undang-undang perlindungan penyewa per negara bagian, dan berbagai risiko gugatan. Bukan hanya proses jual beli, tetapi pada tahap kepemilikan dan peralihan pun harus disusun rencana manajemen risiko komprehensif dengan mempertimbangkan seluruh risiko yang mungkin timbul.

Pada akhirnya, investasi real estat Amerika Serikat bukan sekadar membeli aset, melainkan memerlukan strategi dan struktur seperti mengoperasikan satu badan usaha luar negeri. Hanya dengan menganalisis secara kompleks semua unsur seperti pajak, hukum, keuntungan, pemeliharaan, dan risiko nilai tukar serta menyiapkan strategi penanganan, seseorang dapat mencegah kerugian tak terduga dan mencapai realisasi keuntungan stabil serta pertahanan aset sekaligus.

Di era ketika alokasi aset luar negeri lebih penting daripada kapan pun, yang lebih penting daripada informasi adalah struktur, dan yang mendahului harapan adalah persiapan. Investasi real estat hunian Amerika Serikat, hanya investor yang memiliki perangkat pengaman hukum yang dapat tersenyum hingga akhir.

Tim Usaha Kecil dan Menengah

[Baca artikel selengkapnya]
[Kontribusi] Real estat hunian Amerika Serikat, cara meraih stabilitas dan keuntungan sekaligus (kunjungi)