Sengketa kerusakan AC dan kebocoran, siapa yang bertanggung jawab 'pemilik vs penyewa'?

Ketika cuaca panas awal musim panas mulai, konflik seputar kebocoran AC mulai terjadi di rumah studio, vila, apartemen, dan sebagainya. Sebabnya, setelah menyalakan AC yang lama dibiarkan sepanjang musim dingin, orang terlambat menemukan kerusakan, atau terjadi masalah kebocoran air dari perangkat sehingga menimbulkan kerugian sekunder yang berdampak pula pada rumah di bawahnya. Masalahnya, tanggung jawab biaya perbaikan atau biaya pemasangan wallpaper saling dilempar sehingga akhirnya membesar menjadi pertikaian berlarut. Oleh karena itu, saat masalah semacam ini terjadi, memahami standar hukum yang jelas dan menanggapi secara strategis sejak awal adalah hal yang paling penting.

Ketika terjadi kerugian akibat kebocoran AC, pihak yang dapat dituntut ganti rugi berbeda-beda bergantung pada penyebab kebocoran. Konflik yang paling umum adalah perdebatan tanggung jawab antara pemberi sewa (pemilik) dan penyewa. Menurut Pasal 623 Undang-Undang Perdata Korea Selatan, pemberi sewa menanggung kewajiban (kewajiban perbaikan) untuk mempertahankan kondisi yang diperlukan agar penyewa dapat menggunakan dan memetik manfaat objek sewa sesuai isi kontrak. Berdasarkan hal ini, yurisprudensi memandang bahwa apabila kerusakan sedemikian rupa sehingga penggunaan dan pemetikan manfaat sesuai tujuan kontrak menjadi tidak mungkin bila tidak diperbaiki, bukan sekadar masalah sepele yang dapat diperbaiki penyewa dengan mudah tanpa biaya berarti, maka pemberi sewa memiliki kewajiban perbaikan.

Menurut standar ini, dalam kasus AC, apabila terjadi masalah esensial pada fungsi AC itu sendiri, seperti kerusakan komponen inti berupa kompresor atau papan utama, serta kebocoran gas refrigeran akibat penuaan pipa, hal itu tergolong perbaikan berskala besar sehingga pemberi sewa menanggung tanggung jawab perbaikan. Ini karena AC tergolong fasilitas dasar kehidupan hunian modern.

Sebaliknya, pemeliharaan sederhana atau penggantian barang habis pakai seperti penggantian baterai remote, pembersihan filter, dan pengisian gas refrigeran sederhana dipandang sebagai perbaikan berskala kecil sehingga umumnya ditanggung penyewa. Selain itu, apabila penyewa mengubah selang pembuangan seenaknya atau tidak mengosongkan tampungan air kondensasi tepat waktu sehingga air meluap, hal itu tergolong kelalaian pengelolaan oleh penyewa (pelanggaran kewajiban kehati-hatian pengelola yang baik) sehingga tanggung jawab ganti rugi jatuh kepada penyewa.

Namun, tidak semua tanggung jawab kebocoran terbatas hanya di antara pemberi sewa dan penyewa. Apabila di apartemen dan sejenisnya penyebabnya bukan masalah unit individual, melainkan pipa pembuangan bersama tempat air buangan AC dari banyak unit berkumpul dan mengalir tersumbat benda asing sehingga air meluap balik ke dalam unit, maka ganti rugi harus dituntut terhadap perwakilan penghuni atau kantor pengelola yang menanggung tanggung jawab pengelolaan bagian bersama.

Selain itu, untuk bangunan baru, penanganan hukum terhadap kontraktor pembangunan juga harus ditelaah. Di apartemen atau ofisel yang baru dibangun, kebocoran dapat terjadi akibat cacat struktural pada pipa sistem AC yang tertanam atau pengerjaan kedap air yang buruk. Karena ini bukan kesalahan penyewa dan sejenisnya melainkan pengerjaan yang buruk, harus dituntut perbaikan cacat langsung kepada pengembang penjualan dan kontraktor pembangunan serta ganti rugi atas kerugian sekunder.

Lalu, bagaimana penyewa yang saat ini menderita akibat cuaca panas harus menanggapinya. Jangan langsung memperbaiki dengan uang sendiri secara serampangan, melainkan harus memberitahukan secara jelas fakta bahwa perbaikan diperlukan kepada pihak yang bertanggung jawab (umumnya pemberi sewa) beserta foto dan video bagian yang rusak, melalui surat pemberitahuan resmi (naeyongjeungmyeong) dan sebagainya. Apabila setelah pemberitahuan pun pemberi sewa tidak memperbaiki dalam jangka waktu yang wajar, penyewa dapat memperbaiki lebih dulu dengan biaya sendiri lalu menuntut biaya itu kepada pemberi sewa. Ini adalah tuntutan biaya akibat tidak terpenuhinya kewajiban perbaikan pemberi sewa, dan yurisprudensi terkadang mengakuinya sebagai tuntutan penggantian biaya yang diperlukan. Apabila pemberi sewa pada akhirnya tidak membayar biaya tersebut, penyewa dapat menolak pembayaran uang sewa sebesar proporsi kerugian yang dideritanya karena tidak dapat menggunakan AC sampai perbaikan dilakukan, dan dapat menuntut agar piutang biaya perbaikan yang dikeluarkan dipotong dari uang jaminan yang akan dikembalikan saat kontrak sewa berakhir.

Pengacara Shin Hye-jin dari Firma Hukum Daeryun menyampaikan, "Sebaliknya, dari sisi pemberi sewa, apabila menghadapi situasi penyewa secara sepihak memanggil perusahaan swasta berbiaya mahal lalu menuntut biaya perbaikan yang berlebihan atau memotong uang sewa, hal itu tidak perlu diterima begitu saja. Dalam hal ini, harus meminta surat pendapat objektif tentang penyebab kerusakan kepada perusahaan pendeteksi kebocoran atau teknisi perbaikan untuk menelaah apakah jenis cacatnya tergolong perbaikan berskala besar, ataukah pelanggaran kewajiban kehati-hatian penyewa atau cacat pipa bersama," dan "apabila kesalahan penyewa jelas atau tergolong perbaikan berskala kecil tetapi penyewa secara sepihak menunggak sewa, ketika tunggakan mencapai dua kali angsuran, sesuai Pasal 640 Undang-Undang Perdata Korea Selatan pemberi sewa dapat secara sah memberitahukan pembatalan kontrak sewa dan memotong biaya kerusakan serta sewa tertunggak dari uang jaminan."

Sengketa kebocoran AC awal musim panas mudah memanas menjadi pertengkaran emosional, seperti saling melontarkan kata-kata kasar akibat berpadu dengan indeks ketidaknyamanan. Alih-alih menghindari kontak seenaknya atau menunggak sewa dan beradu secara emosional, memahami penyebab kerusakan secara objektif adalah hal yang paling penting. Setelah itu, menempuh prosedur yang sistematis, seperti mengirim surat pemberitahuan resmi dengan bantuan ahli hukum, dapat menjadi cara bijak untuk melindungi harta dan hak masing-masing.

Reporter Enet News Park Jeong-woo (woo@enetnews.co.kr)

[Baca artikel selengkapnya]
Sengketa kerusakan dan kebocoran AC, siapa yang bertanggung jawab mengganti rugi antara 'pemilik rumah dan penyewa'? (kunjungi)